Η ακτινογραφία της κτηματαγοράς και η κρυμμένη στρατηγική για το 2026
Το αιώνιο δίλημμα που ταλανίζει αρκετούς πολίτες είναι αν θα προχωρήσουν σε αγορά ακινήτου ή αν θα μείνουν στο ενοίκιο. Είναι ένα ζήτημα που όπως φαίνεται και από τα στοιχεία, αποκτά νέες διαστάσεις.
Το 2025, κλείνοντας και αφήνοντας πίσω πολλές διεθνείς συγκυρίες και προβλέψεις που έπεσαν στο κενό, η αγορά ακινήτων από ότι φαίνεται άντεξε.
Στο αρχικό μας ερώτημα, αν έπρεπε να απαντηθεί αποκλειστικά από την επενδυτική δυναμική, τότε η πλάστιγγα θα έγερνε ξεκάθαρα υπέρ της αγοράς.
ΣΧΕΤΙΚΑ ΑΡΘΡΑ
Ωστόσο, τα στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, όπως τα επεξεργάστηκε το Συμβούλιο Εγγραφής Κτηματομεσιτών, αποκαλύπτουν μια αγορά δύο ταχυτήτων.
Από τη μία τα υψηλά βαλάντια και οι ξένοι επενδυτές που αγοράζουν μαζικά, και από την άλλη τα εγχώρια νοικοκυριά που βλέπουν τις αξίες να ανεβαίνουν, καθιστώντας το όνειρο της ιδιοκατοίκησης όλο και πιο δυσπρόσιτο.
Μιλώντας στον «Alpha της Κυριακής», ο Μαρίνος Κυναιγείρου, Πρόεδρος του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών ανέφερε ότι για να απαντηθεί αυτό το ερώτημα θα πρέπει να ληφθούν υπόψη οι προσωπικές ανάγκες και οι οικονομικές δυνατότητες του αγοραστή.
«Τόσο η αγορά όσο και η ενοικίαση έχουν υπέρ και κατά, τα οποία καλείται ο αγοραστής να ζυγίσει προσεκτικά για να πάρει τις σωστές αποφάσεις» ανέφερε και εξήγησε ότι ο ενοικιαστής καταβάλλει μηνιαίο ενοίκιο και δεν έχει έγνοια για τα έξοδα συντήρησης της κατοικίας, αλλά δεν αποκτά περιουσιακό στοιχείο. Ο αγοραστής από την άλλη πληρώνει για την αγορά της κατοικίας του και τη συντήρησή της, αλλά αποκτά ένα σπίτι ή ένα διαμέρισμα.
«Στην Κύπρο ο περισσότερος κόσμος επιλέγει να αγοράσει το σπίτι του» είπε. Το Συμβούλιο σε ανάλυση που έκανε σε στοιχεία της Eurostat, παρατηρείται, ότι την πενταετία 2020-2024 υπάρχει μια σταδιακή, αλλά σταθερά μικρή μείωση της ιδιοκατοίκησης στην Κύπρο από το 2021 και μετά.
Ενώ το 2021 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης άγγιξε το 71,1%, το 2024 υποχώρησε στο 69,4%, που αποτελεί το χαμηλότερο σημείο της τελευταίας πενταετίας. Αντίθετα, το ποσοστό των συμπολιτών μας που στρέφονται στο ενοίκιο παρουσιάζει ανοδική τάση, ξεπερνώντας για πρώτη φορά το φράγμα του 30% το 2024. Έφθασε συγκεκριμένα στο 30,6%.
«Η τάση αυτή δεν είναι τυχαία καθώς καταγράφηκε σε μια χρονική περίοδο, ραγδαίας αύξησης του πληθωρισμού, εκτόξευσης του κόστους των κατασκευαστικών υλικών και αυξημένης ζήτησης. Άρα λοιπόν αποδεικνύεται ξεκάθαρα πως η επιλογή αγορά ή ενοίκιο δεν συμβαδίζει πάντα με τα «θέλω», δεδομένου ότι συχνά επιβάλλεται από τις οικονομικές συγκυρίες» σχολίασε.
Η «ακτινογραφία» της ανόδου
Για να απαντήσει κανείς στο αν συμφέρει η αγορά σήμερα, πρέπει πρώτα να κατανοήσει πού βρίσκονται οι τιμές και η ζήτηση.
Το 2025 δεν ήταν απλώς μια καλή χρονιά, αλλά μια χρονιά ρεκόρ σε αξία, με τη συνολική εικόνα της αγοράς δείχνει σημαντική αύξηση στην αξία των μεταβιβάσεων, η οποία ανήλθε περίπου στο 10%, σπάζοντας το φράγμα των €4,7 δισ.
Το εντυπωσιακό στοιχείο, που συνηγορεί υπέρ της αγοράς ως επένδυση, είναι ότι η αύξηση αυτή στην αξία συνοδεύτηκε από πολύ μικρότερη αύξηση στον όγκο των πράξεων μεταβίβασης (μόλις 0,77%). Αυτό μεταφράζεται απλά στο ότι πωλούνται περίπου τα ίδια ακίνητα, αλλά σε πολύ υψηλότερες τιμές.
Παράλληλα, το ενδιαφέρον για μελλοντικές αγορές (off-plan ή υπό κατασκευή) είναι τεράστιο, καθώς τα πωλητήρια έγγραφα που κατατέθηκαν το 2025 εκτοξεύθηκαν στα 18.114, έναντι 15.797 το 2024. Αυτή η μαζική αύξηση στα πωλητήρια έγγραφα δείχνει ότι οι αγοραστές σπεύδουν να «κλείσουν» ακίνητα, προεξοφλώντας ίσως περαιτέρω αυξήσεις.
Η εικόνα ανά επαρχία
Εδώ όμως μπαίνει ο αντίλογος, που ενισχύει το σενάριο του ενοικίου για πολλούς. Η ραγδαία άνοδος των αξιών δημιουργεί ένα «τείχος» για τον μέσο Κύπριο.
Η απόφαση για αγορά ή ενοίκιο εξαρτάται άμεσα και από την τοποθεσία και αξίζει να δούμε τις γεωγραφικές ανισότητες που δημιουργούνται, καθώς κάθε επαρχία παρουσίασε διαφορετική συμπεριφορά το 2025.
Λευκωσία: Η πρωτεύουσα είναι ίσως η πιο ασφαλής επιλογή για αγορά αυτή τη στιγμή.
Η αγορά κινήθηκε με εξαιρετικά υψηλούς ρυθμούς, με την αξία των μεταβιβάσεων να ξεπερνά το €1,1 δισ. (από €950 εκατ. το 2024). Η αύξηση τόσο στον όγκο των πράξεων (5.917) όσο και στα πωλητήρια έγγραφα (4.115) δείχνει μια υγιή, ενεργή αγορά με πραγματική ζήτηση.
Λεμεσός: Εδώ η κατάσταση είναι απαγορευτική για πολλούς, καθώς η πόλη, διατηρεί τα σκήπτρα της πιο ακριβής αγοράς.
Η αξία των μεταβιβάσεων έφτασε τα €1,7 δισ., παρόλο που ο αριθμός των πράξεων μειώθηκε ελαφρώς στις 4.940. Το γεγονός ότι έγιναν λιγότερες πράξεις αλλά με μεγαλύτερη συνολική αξία, υποδηλώνει ότι πωλούνται ακριβά ακίνητα (πιθανότατα πολυτελείας), κάνοντας την αγορά για τον μέσο πολίτη εξαιρετικά δύσκολη.
Λάρνακα: Η πόλη αποτελεί μια ανερχόμενη δύναμη στα ακίνητα, με σταθερά ανοδική πορεία σε όλα τα επίπεδα και αξία μεταβιβάσεων στα €698,5 εκατ. Η Λάρνακα ενδεχομένως να είναι πιο ισορροπημένη αγορά πριν οι τιμές φτάσουν τα επίπεδα των άλλων μεγάλων πόλεων. Το ενδιαφέρον για νέα ακίνητα είναι ιδιαίτερα αυξημένο.
Πάφος και Αμμόχωστος: Η Πάφος παρουσιάζει μια σύνθετη εικόνα με πτώση στην αξία και τον όγκο των μεταβιβάσεων, αλλά αύξηση στα πωλητήρια έγγραφα, δείχνοντας ίσως μια στροφή σε νέα έργα. Στην Αμμόχωστο, παρότι ο όγκος μειώθηκε, η αξία αυξήθηκε, δείχνοντας και εκεί τάσεις ακρίβειας.
Ο παράγοντας «Προσιτή Στέγη»
Ζητούμενο ωστόσο είναι η προσιτή στέγη, χωρίς να διαφαίνεται στον ορίζοντα αποκλιμάκωση της ζήτησης για να δούμε μείωση στα ενοίκια.
Όπως σημειώνει ο κ. Κυναιγείρου, η προσιτή στέγη αποτελεί, όντως, το μεγάλο ζητούμενο και είναι ένα πρόβλημα που απασχολεί ολόκληρη την ΕΕ, η οποία ήδη λαμβάνει σχετικές πρωτοβουλίες. Όσο η ζήτηση για αγορά περιορίζεται λόγω κόστους, η πίεση μεταφέρεται στα ενοίκια.
«Για να δούμε ουσιαστική αποκλιμάκωση, χρειάζονται να γίνουν πολλά. Βοηθά μεν η αύξηση της προσφοράς προσιτών ακινήτων, αλλά δεν θα λύσει το πρόβλημα. Άρα όχι δεν αναμένουμε ότι θα υπάρξουν μειώσεις στις τιμές των ενοικίων» τονίζει.
Ο ρόλος των ξένων αγοραστών
Ένας από τους βασικούς λόγους που όλα δείχνουν προς την αγορά ακινήτου για όσους διαθέτουν τα κεφάλαια, αλλά ταυτόχρονα αυξάνει και το κόστος (γεγονός που κάνει το ενοίκιο πιο δελεαστικό) είναι η μαζική εισροή ξένων κεφαλαίων. Η Κύπρος παραμένει ένας εξαιρετικά ελκυστικός προορισμός, κυρίως για αγοραστές από τρίτες χώρες (εκτός Ε.Ε.).
«Αν και ένα μέρος της νέας παραγωγής ακινήτων στοχεύει σε υψηλότερα εισοδηματικά στρώματα, υπάρχουν ακόμα ευκαιρίες για τους Κύπριους, αρκεί να υπάρχει ρεαλισμός στις προσδοκίες και αξιοποίηση των σχεδίων στήριξης που ανακοινώνονται για την προσιτή κατοικία.» υπογραμμίζει ο κ. Κυναιγείρου.
Τα στοιχεία δείχνουν τα εξής:
- Πωλητήρια Έγγραφα: Οι αγοραστές από τρίτες χώρες κατέθεσαν έγγραφα για 4.809 ακίνητα (αντιστοιχούν σε 6.362 αγοραστές), αριθμός σχεδόν διπλάσιος από τους αγοραστές εντός Ε.Ε. (2.446 ακίνητα).
- Μεταβιβάσεις: Και εδώ κυριαρχούν οι υπήκοοι τρίτων χωρών, με 3.053 αγοραστές να ολοκληρώνουν τη μεταβίβαση 2.234 ακινήτων.
Αυτή η έντονη κινητικότητα από το εξωτερικό λειτουργεί ως δίκοπο μαχαίρι. Από τη μία «θωρακίζει» την αγορά και διασφαλίζει ότι οι αξίες των ακινήτων δεν θα καταρρεύσουν εύκολα, καθιστώντας την αγορά ακινήτου μια ασφαλή επένδυση.
Από την άλλη, αυξάνει τον ανταγωνισμό για τα διαθέσιμα ακίνητα, πιέζοντας τις τιμές προς τα πάνω και αναγκάζοντας τους ντόπιους αγοραστές να στραφούν είτε σε μικρότερα ακίνητα είτε στο ενοίκιο.
Με βάση τα δεδομένα που έχει ενώπιον του ο κ. Κυναιγείρου, οι απαιτήσεις των αγοραστών έχουν αλλάξει τα τελευταία χρόνια, γεγονός που επηρεάζει και τις τιμές. «Σήμερα ο κόσμος ζητά σπίτια με περισσότερη πολυτέλεια, άνεση και ιδιωτικότητα, στοιχεία που αυξάνουν το κόστος. Για παράδειγμα, οι ημιανεξάρτητες κατοικίες δεν έχουν πια ζήτηση, ενώ οι σύγχρονες πολυκατοικίες είναι μικρότερες (6-8 διαμερίσματα), γεγονός που καθιστά το κάθε ακίνητο ακριβότερο» προσθέτει.
Τι αξίζει για το 2026 τελικά;
Συνοψίζοντας, τα δεδομένα του 2025 δείχνουν μια αγορά με έντονη κινητικότητα.
Δεδομένου ότι κάποιος έχει την οικονομική δυνατότητα και το κεφάλαιο, η αγορά ακινήτου φαίνεται να παραμένει μια κίνηση με χαμηλό ρίσκο, δεδομένης της ανθεκτικότητας που επιδεικνύει ο τομέας. Οι τιμές ανεβαίνουν, και η ζήτηση από το εξωτερικό παραμένει ισχυρή.
Ωστόσο, για όσους βρίσκονται στο όριο, η παραμονή στο ενοίκιο για το 2026 ίσως αποτελεί μια αναγκαστική αλλά προσωρινά ασφαλέστερη επιλογή, καθώς αποφεύγουν τον υπέρογκο δανεισμό σε μια περίοδο υψηλών τιμών.
Ο κ. Κυναιγείρου για το 2026, εκτιμάει ότι «η τάση δείχνει ότι η αγορά θα συνεχίσει να προσαρμόζεται στις ανάγκες για περισσότερη ιδιωτικότητα και ποιότητα. Ως επενδυτική επιλογή, ξεχωρίζουν οι περιοχές που συνδυάζουν την εγγύτητα στα κέντρα των πόλεων καθώς έχουν πιο ανταγωνιστικές τιμές σε σύγκριση με τα παραλιακά μέτωπα.»
Το σίγουρο είναι πως η εποχή των «φθηνών ευκαιριών» έχει παρέλθει, και η απόφαση μεταξύ αγοράς και ενοικίου απαιτεί πλέον προσεκτική μελέτη των τοπικών δεδομένων και των οικονομικών αντοχών του κάθε νοικοκυριού.
