Το έλλειμμα 39.000 κατοικιών, οι πιέσεις από τη ζήτηση και το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος
Ένα από τα κύρια ερωτήματα που προκύπτουν από την στεγαστική κρίση, είναι πότε θα πέσουν οι τιμές. Είτε αφορά την αγορά για ιδιοκατοίκηση, είτε για επένδυση. Κατά καιρούς, περνάνε τίτλοι ειδήσεων με κυβερνητικές εξαγγελίες, νέα στεγαστικά σχέδια και για επιτάχυνση των αδειοδοτήσεων. Ωστόσο, οι τιμές στην αγορά ακινήτων δεν λένε να πέσουν, ασκώντας πιέσεις στα νοικοκυριά.
Το ερώτημα, επομένως, δεν είναι μόνο πώς θα κατασκευαστούν περισσότερες κατοικίες, αλλά κυρίως πότε και υπό ποιες προϋποθέσεις η αύξηση της προσφοράς θα μπορούσε να οδηγήσει σε πραγματική αποκλιμάκωση των τιμών πώλησης και των ενοικίων.
Οι διαπιστώσεις της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, οι θέσεις του Συνδέσμου Ανάπτυξης Ακινήτων, οι παρεμβάσεις του Υπουργείου Εσωτερικών και οι εκτιμήσεις του αρχιτέκτονα Δρ Αντρέα Παπαλλά αναδεικνύουν διαφορετικές πτυχές του ίδιου προβλήματος.
ΣΧΕΤΙΚΑ ΑΡΘΡΑ
Το έλλειμμα
Την πραγματική διάσταση του προβλήματος αποτυπώνει η έκθεση Housing Annex 2026 – Cyprus, την οποία δημοσίευσε τον Ιούνιο η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, στο πλαίσιο της ετήσιας αξιολόγησης της κυπριακής οικονομίας.
Σύμφωνα με την έκθεση, οι ονομαστικές τιμές των κατοικιών στην Κύπρο αυξήθηκαν κατά περίπου 28% την περίοδο 2020-2025, ποσοστό αντίστοιχο με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο του 27%. Παρά την ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας, το εκτιμώμενο έλλειμμα προσφοράς εξακολουθεί να ανέρχεται σε περίπου 39.000 κατοικίες, σύμφωνα με μελέτη του Κοινού Κέντρου Ερευνών της Ευρωπαϊκής Επιτροπής.
Οι πιέσεις, ωστόσο, δεν κατανέμονται ομοιόμορφα. Στις παραλιακές περιοχές με αυξημένη τουριστική και επιχειρηματική δραστηριότητα, όπως η Λεμεσός, η Πάφος και η Λάρνακα, η έκθεση καταγράφει επίπεδα τιμών κατά 39% υψηλότερα από τον εθνικό μέσο όρο.
Ιδιαίτερα ενδιαφέρουσα είναι η διαφοροποίηση μεταξύ αγοραστών και ενοικιαστών. Ενώ η σχέση τιμών κατοικιών προς εισοδήματα έχει βελτιωθεί την τελευταία δεκαετία, κυρίως λόγω της αύξησης των εισοδημάτων, η προσιτότητα της ενοικίασης έχει επιδεινωθεί. Σε παγκύπριο επίπεδο, το ενοίκιο αντιστοιχούσε κατά μέσο όρο στο 22% του εισοδήματος των νοικοκυριών το 2025, ωστόσο σε περιοχές όπως η Λεμεσός η επιβάρυνση είναι αισθητά μεγαλύτερη.
Περισσότερες κατοικίες, όχι μόνο περισσότερες άδειες
Στην ουσιαστική αύξηση της προσφοράς επικεντρώνεται ο Σύνδεσμος Ανάπτυξης Ακινήτων, ο οποίος εκφράζει έντονη ανησυχία για τις δυσκολίες που αντιμετωπίζουν ολοένα και περισσότεροι πολίτες στην προσπάθειά τους να εξασφαλίσουν οικονομικά προσιτή στέγαση.
Σε πρόγευμα εργασίας, ο Σύνδεσμος υποστήριξε ότι στον πυρήνα του προβλήματος βρίσκεται η ανεπαρκής προσφορά οικιστικών μονάδων, ιδιαίτερα στις περιοχές όπου η ζήτηση παραμένει αυξημένη. Κατά συνέπεια, η αντιμετώπιση του στεγαστικού απαιτεί περισσότερες κατοικίες που θα ολοκληρώνονται και θα διατίθενται πραγματικά προς πώληση ή ενοικίαση.
Η έκδοση μιας οικοδομικής άδειας δεν συνεπάγεται αυτόματα την παράδοση κατοικίας. Μεταξύ αδειοδότησης και ολοκλήρωσης ενός έργου μεσολαβούν οι διαδικασίες χρηματοδότησης, κατασκευής και διάθεσής του στην αγορά.
Παράλληλα, η αύξηση της προσφοράς δεν εγγυάται από μόνη της χαμηλότερες τιμές. Εάν οι νέες αναπτύξεις αφορούν κυρίως πολυτελείς κατοικίες ή επενδυτικά ακίνητα, ενδέχεται να μην καλύπτουν τις ανάγκες των νοικοκυριών που αναζητούν οικονομικότερες επιλογές. Καθοριστική σημασία έχουν, συνεπώς, η γεωγραφική κατανομή, το μέγεθος και η τελική τιμή των νέων μονάδων.
Τις επιφυλάξεις αυτές συμμερίζεται ο αρχιτέκτονας Δρ Αντρέας Παπαλλάς, ο οποίος, επισημαίνει ότι «Θεωρώ ότι είναι υπεραπλούστευση να υποστηρίζουμε πως η αύξηση της προσφοράς και η επιτάχυνση των αδειοδοτήσεων μπορούν από μόνες τους να επιλύσουν το στεγαστικό πρόβλημα».
Όπως εξηγεί, η παραγωγή νέων κατοικιών δεν ταυτίζεται απαραίτητα με τις πραγματικές στεγαστικές ανάγκες, ιδιαίτερα όταν σημαντικό μέρος της αγοράς απευθύνεται στην επενδυτική ζήτηση. «Το ζητούμενο δεν είναι απλώς να κατασκευάζονται περισσότερες κατοικίες, αλλά τις κατάλληλες κατοικίες, στις κατάλληλες περιοχές και για τις πραγματικές ανάγκες του πληθυσμού».
Τι αλλάζει στις αδειοδοτήσεις
Στο μεταξύ, η κυβέρνηση επιχειρεί να περιορίσει τη γραφειοκρατία που επιβραδύνει την όλη κατάσταση. Το Υπουργικό Συμβούλιο ενέκρινε πρόταση του Υπουργείου Εσωτερικών για τροποποίηση των Κανονισμών που διέπουν τον υπολογισμό των δικαιωμάτων έκδοσης αδειών.
Ο Υπουργός Εσωτερικών Κωνσταντίνος Ιωάννου εξήγησε ότι «Με την τροποποίηση αυτή αντικαθιστούμε το υφιστάμενο πολύπλοκο σύστημα υπολογισμού με ένα απλοποιημένο, σαφές και πιο αποτελεσματικό πλαίσιο, το οποίο ανταποκρίνεται καλύτερα στις σύγχρονες διαδικασίες εξέτασης των αιτήσεων».
Οι αλλαγές περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, κατάργηση του γεωγραφικού διαχωρισμού σε τρεις κατηγορίες χρεώσεων, απλοποίηση της μεθοδολογίας υπολογισμού των δικαιωμάτων και κατάργηση ορισμένων κλιμακωτών και πρόσθετων χρεώσεων.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε ο Υπουργός, έχουν ήδη εκδοθεί περισσότερες από 3.000 άδειες για μονοκατοικίες και διπλοκατοικίες εντός 40 εργάσιμων ημερών και πέραν των 1.500 αδειών για πολυκατοικίες μέχρι 20 διαμερίσματα εντός 80 εργάσιμων ημερών, μέσω των ταχύτερων διαδικασιών.
Οι νέοι Κανονισμοί, πάντως, θα πρέπει να εγκριθούν και από τη Βουλή. Η απλοποίηση της αδειοδότησης αποτελεί σημαντική παρέμβαση, αλλά η επίδρασή της στις τιμές θα εξαρτηθεί από το κατά πόσο θα επιταχυνθεί η ολοκλήρωση νέων κατοικιών και θα μειωθεί το κόστος των αναπτύξεων.
Για τον Δρ Παπαλλά, το πρόβλημα στις αδειοδοτήσεις δεν αφορά απαραίτητα μόνο τη διάρκειά τους, αλλά κυρίως την αβεβαιότητα ως προς τον χρόνο ολοκλήρωσης και το τελικό αποτέλεσμα, εξαιτίας ενός πολύπλοκου και συχνά διφορούμενου κανονιστικού πλαισίου.
Το κόστος και η έλλειψη
Ένας ακόμη παράγοντας που δυσκολεύει την αποκλιμάκωση των τιμών είναι το κόστος παραγωγής νέων κατοικιών. Οι τιμές των οικοδομικών υλικών, το ενεργειακό κόστος και οι γεωπολιτικές εξελίξεις επηρεάζουν τον προϋπολογισμό των αναπτύξεων, με μέρος των επιβαρύνσεων να μεταφέρεται στην τελική τιμή πώλησης.
Ο Σύνδεσμος Ανάπτυξης Ακινήτων υπογραμμίζει επίσης την έλλειψη ανθρώπινου δυναμικού στον κατασκευαστικό τομέα, η οποία περιορίζει τη δυνατότητα ταυτόχρονης υλοποίησης περισσότερων έργων.
Η συγκεκριμένη ανησυχία επιβεβαιώνεται από την ευρωπαϊκή έκθεση. Τον Οκτώβριο του 2025, το 41,4% των εργοδοτών στον κυπριακό κατασκευαστικό τομέα ανέμενε ότι η έλλειψη εργαζομένων θα περιόριζε την παραγωγική του δραστηριότητα, έναντι 27,5% στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
Επιπλέον, η παραγωγικότητα του κυπριακού κατασκευαστικού τομέα παραμένει σχετικά χαμηλή, με την πραγματική ακαθάριστη προστιθέμενη αξία ανά εργαζόμενο να αντιστοιχεί περίπου στο 67% του ευρωπαϊκού επιπέδου. Επομένως, η αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας προϋποθέτει όχι μόνο ταχύτερες άδειες, αλλά και επαρκές προσωπικό, επενδύσεις και μεγαλύτερη παραγωγική αποδοτικότητα.
Οι άδειες κατοικίες
Η δημιουργία νέων κατοικιών δεν αποτελεί τη μοναδική δυνατότητα αύξησης της προσφοράς. Η αποτελεσματικότερη αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος αναδεικνύεται σε εξίσου σημαντική παράμετρο.
Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή επισημαίνει ότι περίπου το 70% του πληθυσμού της Κύπρου ζει σε κατοικίες που θεωρούνται μεγαλύτερες από τις ανάγκες των νοικοκυριών, ποσοστό υπερδιπλάσιο του ευρωπαϊκού μέσου όρου του 33%. Αυτό δεν σημαίνει ότι πρόκειται για κενές κατοικίες, αλλά αναδεικνύει ζητήματα κατανομής και αξιοποίησης του οικιστικού αποθέματος.
Την ίδια στιγμή, οι εγγεγραμμένες βραχυχρόνιες μισθώσεις σχεδόν διπλασιάστηκαν μεταξύ 2023 και 2026. Η έκθεση καταγράφει περισσότερα από 9.000 εγγεγραμμένα ακίνητα, με σχεδόν 40.000 κλίνες, επισημαίνοντας ότι η συγκεκριμένη δραστηριότητα περιορίζει τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια ενοικίαση, ιδιαίτερα σε τουριστικές περιοχές.
Σε αυτό το πλαίσιο εντάσσεται το κυβερνητικό σχέδιο «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω», που αποσκοπεί στην επαναφορά αδρανών κατοικιών στην αγορά με προσιτό ενοίκιο.
Ωστόσο, η αποτελεσματικότητα τέτοιων παρεμβάσεων εξαρτάται από τον αριθμό των ιδιοκτητών που συμμετέχουν, τις κατοικίες που τελικά διατίθενται και τις περιοχές στις οποίες βρίσκονται.
Ο Δρ Παπαλλάς εκτιμά ότι η ενεργοποίηση του αναξιοποίητου οικιστικού αποθέματος μπορεί να αποδώσει ταχύτερα από την κατασκευή νέων κατοικιών. Προτείνει, παράλληλα, να εξεταστούν παρεμβάσεις όπως η φορολόγηση της αδρανούσας γης και των κενών κατοικιών, αλλά και η υποχρεωτική διάθεση προσιτών κατοικιών σε μεγάλες αναπτύξεις, σε συνδυασμό με πρόσθετα πολεοδομικά κίνητρα.
«Χρειάζεται να προχωρήσουμε πέρα από την αποκλειστική λογική των κινήτρων», υπογραμμίζει, σημειώνοντας ότι η πολιτεία θα πρέπει να είναι διατεθειμένη να αναλάβει και το πολιτικό κόστος τέτοιων αποφάσεων.
Επιπλέον, θεωρεί αναγκαία την επανεξέταση του μοντέλου αστικής ανάπτυξης, ιδιαίτερα ενόψει της αναθεώρησης των Τοπικών Σχεδίων. Όπως εξηγεί, η συνεχής επέκταση των πόλεων αυξάνει το κόστος των υποδομών, αλλά και τις καθημερινές δαπάνες των νοικοκυριών, λόγω των μεγαλύτερων αποστάσεων και της εξάρτησης από το αυτοκίνητο, χωρίς απαραίτητα να εξασφαλίζει φθηνότερη κατοικία.
Κενό στην κοινωνική στέγαση
Πέραν των ιδιωτικών αναπτύξεων, η έκθεση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής επισημαίνει ακόμη ένα πρόβλημα στην Κύπρο, αυτό της έλλειψης κοινωνικών κατοικιών που προσφέρονται προς ενοικίαση σε προσιτές τιμές.
Συγκεκριμένα, το ποσοστό κοινωνικών ενοικιαζόμενων κατοικιών στην Κύπρο εκτιμάται κοντά στο μηδέν, έναντι 8% στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Η Επιτροπή επισημαίνει παράλληλα ότι τα διαθέσιμα εθνικά δεδομένα για την κοινωνική και προσιτή στέγαση παραμένουν ελλιπή.
Η κυβέρνηση έχει προωθήσει νέα στεγαστικά σχέδια και πολεοδομικά κίνητρα, ενώ στην ευρωπαϊκή έκθεση καταγράφεται προσδοκία για περισσότερες από 1.900 νέες οικιστικές μονάδες, εκ των οποίων σχεδόν 200 προσιτές, στο πλαίσιο των σχετικών παρεμβάσεων. Αναφέρεται επίσης η ανακοίνωση κατασκευής 500 προσιτών κατοικιών, συνολικού προϋπολογισμού 70 εκατομμυρίων ευρώ.
Το κρίσιμο ζήτημα, ωστόσο, είναι η κλίμακα και ο χρόνος υλοποίησης αυτών των σχεδίων. Οι εξαγγελθείσες κατοικίες δεν μπορούν να θεωρούνται διαθέσιμες πριν ολοκληρωθούν, ενώ η προσιτή στέγαση δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί αποκλειστικά μέσα από επιδοτήσεις αγοράς κατοικίας.
Στην ανάγκη ανάπτυξης κοινωνικής κατοικίας εστιάζει και ο Δρ Παπαλλάς, υποστηρίζοντας ότι πρόκειται για έναν θεσμό που ουσιαστικά απουσιάζει από την Κύπρο.
«Θεωρώ επίσης σημαντική τη στροφή από την πώληση προσιτών κατοικιών στην παροχή προσιτής ενοικιαζόμενης στέγης», αναφέρει, εξηγώντας ότι η πώληση μιας προσιτής κατοικίας ωφελεί ένα συγκεκριμένο νοικοκυριό, ενώ μια ενοικιαζόμενη κατοικία, με κατάλληλους μηχανισμούς διαχείρισης, μπορεί να παραμένει προσιτή και να εξυπηρετεί διαδοχικά περισσότερες οικογένειες.
Ποιος είναι ο ρόλος των ξένων αγοραστών;
Διαφορετικές προσεγγίσεις καταγράφονται και στο ζήτημα της ζήτησης από το εξωτερικό.
Ο Σύνδεσμος Ανάπτυξης Ακινήτων υποστηρίζει ότι το στεγαστικό πρόβλημα δεν μπορεί να αποδίδεται στους ξένους αγοραστές, τονίζοντας πως οποιαδήποτε αξιολόγηση πρέπει να βασίζεται σε ολοκληρωμένα δεδομένα και όχι αποκλειστικά στην υπηκοότητα των αγοραστών.
Από την πλευρά της, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή διαπιστώνει ότι η αυξανόμενη ζήτηση από μη μόνιμους κατοίκους συντηρεί ανοδικές πιέσεις στις τιμές. Συνδέει, μεταξύ άλλων, τη ζήτηση με τις πολιτικές προσέλκυσης ξένων επιχειρήσεων και εργαζομένων, καθώς και με τις περιφερειακές γεωπολιτικές εξελίξεις.
Η επίδραση των ξένων αγορών δεν μπορεί, συνεπώς, ούτε να αποκλειστεί ούτε να αντιμετωπιστεί ως η μοναδική εξήγηση. Απαιτείται διαχωρισμός μεταξύ επενδυτικών αγορών, αγοράς κύριας κατοικίας και στεγαστικών αναγκών όσων εγκαθίστανται για εργασία στην Κύπρο.
Τελικά, πότε θα μειωθούν οι τιμές;
Τα διαθέσιμα στοιχεία δεν επιτρέπουν ασφαλή πρόβλεψη για το πότε θα καταγραφεί γενικευμένη μείωση των τιμών. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, μάλιστα, εκτιμά ότι η ενισχυμένη ζήτηση, σε συνδυασμό με τη σταθερή αύξηση της προσφοράς, ενδέχεται να διατηρήσει ήπιες ανοδικές πιέσεις το επόμενο διάστημα.
Η συγκράτηση των αυξήσεων, η πραγματική μείωση των τιμών και η βελτίωση της προσιτότητας αποτελούν τρία διαφορετικά αποτελέσματα. Ακόμη και χωρίς μείωση των ονομαστικών τιμών, η στέγαση μπορεί σταδιακά να γίνει πιο προσιτή εφόσον τα εισοδήματα αυξάνονται ταχύτερα από το κόστος αγοράς και ενοικίασης.
Για να υπάρξει ουσιαστική αποκλιμάκωση, χρειάζεται ένας συνδυασμός παρεμβάσεων όπως περισσότερες ολοκληρωμένες κατοικίες εκεί όπου υπάρχει ανάγκη, συγκράτηση του κόστους κατασκευής, αξιοποίηση αδρανών ακινήτων, ενίσχυση της μακροχρόνιας ενοικίασης και επέκταση της κοινωνικής στέγασης.
Στην κατεύθυνση αυτή, ο Δρ Παπαλλάς εισηγείται τη δημιουργία ενός ουσιαστικού Παρατηρητηρίου Στέγασης, το οποίο θα καταγράφει τις πραγματικές ανάγκες, θα παρακολουθεί την προσιτότητα και θα αξιολογεί κατά πόσο αποδίδουν τα μέτρα που εφαρμόζονται.
Το ζητούμενο, συνοπτικά, δεν είναι απλώς να κατασκευάζονται περισσότερα ακίνητα, αλλά να δημιουργούνται περισσότερες κατοικίες σε τιμές που μπορούν να αντέξουν οι πολίτες.
