Εκτιμήσεις ακινήτων: Η διαφορά από τη θεωρία στην πράξη

ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ

Του Παύλου Λοΐζου - Διευθύνων Σύμβουλος, WiRE FS pavlos.loizou@wire-fs.com

To συγκεκριμένο άρθρο δεν καταπιάνεται με αυτήν καθ’ αυτήν την ετυμολογία των όρων Κόστος κτίσης ή Κατασκευής, Τιμή συναλλαγής, Αξία προς τρίτους, Αξία προς τον ιδιοκτήτη. Επικεντρώνεται στα προβλήματα που η εναλλαγή στη χρήση αυτών των όρων δημιουργεί στο τραπεζικό σύστημα.

Στην καθημερινή χρήση της γλώσσας, οι πιο πάνω όροι πολλές φορές χρησιμοποιούνται κατά το δοκούν και για πολλούς σημαίνουν το ίδιο πράγμα. Ωστόσο, στο επιχειρηματικό λεξικό κάθε μια από αυτές έχει τη δική της εξειδικευμένη σημασία. Στον τομέα της ανάπτυξης γης, όταν λέμε Κόστος, εννοούμε το κόστος ενός κτιρίου και της γης στην οποία αναπτύσσεται. Τιμή συναλλαγής σημαίνει το ποσό για το οποίο ένα ακίνητο αλλάζει ιδιοκτησία, ενώ Αξία προς τρίτους (ή Αγοραία αξία) είναι η εκτίμηση της αξίας στην οποία θα μπορούσε να πωληθεί ένα ακίνητο στην ανοικτή αγορά. Αξία προς τον ιδιοκτήτη είναι η συγκεκριμένη τιμή που κάποιος ορίζει για ένα ακίνητο ή για την χρήση ενός ακινήτου για συγκεκριμένο σκοπό.

Στις περιπτώσεις χρηματοδότησης έργων Ανάπτυξης Γης, η τράπεζα θα χορηγήσει ένα δάνειο εν μέρει στηριζόμενη στα αναμενόμενα εισοδήματα που αυτό θα δημιουργήσει (στην περίπτωση μίας οικιστικής ανάπτυξης αυτά θα προέλθουν από την πώληση ξεχωριστών οικιστικών μονάδων). Το εκτιμώμενο εισόδημα συνήθως προκύπτει από εκτίμηση την οποία διενεργεί εκτιμητής ακινήτων, ο οποίος καλείται από την τράπεζα να υπολογίσει πόσα θα πωλήσει την κάθε οικιστική μονάδα στο συγκεκριμένο έργο ο επιχειρηματίας ανάπτυξης γης. Παράλληλα, η τράπεζα θα ζητήσει από ένα επιμετρητή ποσοτήτων να υπολογίσει το κατασκευαστικό κόστος του συγκεκριμένου κτίσματος. Στη συνέχεια, θα δημιουργήσει μια κατάσταση με τις χρηματοροές της ανάπτυξης για να εξετάσει τη δυνατότητα αποπληρωμής του σχετικού δανεισμού, χρησιμοποιώντας ήπια και ακραία σενάρια.

Αφού ολοκληρωθούν όλες οι πιο πάνω διαδικασίες και η τράπεζα είναι σε συμμόρφωση με τις εποπτικές απαιτήσεις, έρχεται το σημείο όπου η πρακτική πρέπει να ξεχωρίσει από τη θεωρία και οι εμπλεκόμενοι να δουν πέρα από την έκθεση (και τις υποσημειώσεις της). Υπενθυμίζεται πως οι εκτιμητές ακινήτων είναι συνήθως πολιτικοί μηχανικοί ή άτομα που έχουν αποκολληθεί από την πραγματική αγορά ανάπτυξης γης. Αυτή η κατάσταση έχει ως αποτέλεσμα οι εκτιμήσεις που παράγουν να συνδέουν την αξία με το κόστος. Είτε γιατί πιστεύουν πως είναι αιρετικό ένα ακίνητο να αξίζει λιγότερο από το κόστος κατασκευής του, είτε γιατί εκλαμβάνουν το κόστος κατασκευής ως την καλύτερη ένδειξη για να καταλήξουν στην τιμή, ειδικά σε αγορές με περιορισμένο αριθμό συναλλαγών. Αυτό είναι ιδιαίτερα εμφανές σε μία αγορά που βρίσκεται σε πτώση και οι τιμές είναι συχνά κάτω του κόστους, τέτοιες ενέργειες οδηγούν σε υπερβολικά υψηλές εκτιμήσεις – ειδικά τεμαχίων γης.

Η Αξία ενός περιουσιακού στοιχείου προς τον ιδιοκτήτη, βασανίζει τους εκτιμητές εδώ και πολλά χρόνια καθώς συγκεκριμένα περιουσιακά στοιχεία έχουν συγκεκριμένη αξία για τον ιδιοκτήτη τους ή για ένα περιορισμένο αριθμό δυνητικών αγοραστών. Για παράδειγμα, ένα εργοστάσιο παραγωγής ελαιόλαδου σε ένα ελαιώνα στη μέση του πουθενά. Σε τέτοιες περιπτώσεις, το ακίνητο αξίζει πολύ περισσότερο για τον υφιστάμενο ιδιοκτήτη του απ’ ότι στην ανοικτή αγορά. Επίσης, κόστισε στον ιδιοκτήτη του πολύ περισσότερα απ’ όσα κάποιος θα ήταν διατεθειμένος να πληρώσει γι’ αυτό. Έτσι, ο εκτιμητής είναι «παγιδευμένος» καθώς πρέπει να εκτιμήσει πόσα θα άξιζε το συγκεκριμένο περιουσιακό στοιχείο στην ανοικτή αγορά, έχοντας στο πίσω μέρος του μυαλού του πως κόστισε πάρα πολλά χρήματα στον τωρινό του ιδιοκτήτη και πως γι’ αυτόν και την επιχείρησή του αξίζει πολύ περισσότερα. Αυτό που συνήθως κάνει ο εκτιμητής σε τέτοιες περιπτώσεις, είναι να χρησιμοποιήσει την κλασσική οδό και να εφαρμόσει τη μέθοδο αντικατάστασης του κόστους, βάζοντας και μία υποσημείωση πως υπάρχει περιορισμένη αγορά γι’ αυτού του είδους τα ακίνητα. Και η δουλειά του έγινε.

Βέβαια, ο εκτιμητής μπορεί να είναι ικανοποιημένος ότι έκανε τη δουλειά του, αλλά η τράπεζα δεν θα έπρεπε. Αλλιώς ποιος ο λόγος να χρησιμοποιεί ακίνητα ως εξασφάλιση για δάνεια των οποίων η αποπληρωμή προέρχεται από τις ροές χρήματος της επιχείρησης; Αν ο εκτιμητής απλώς ορίσει ένα ποσό ως αξία της εξασφάλισης το οποίο είναι θεωρητικό και όχι ρεαλιστικά εφικτό, τότε η τράπεζα μόλις έχει παραχωρήσει ένα δάνειο χωρίς να έχει αξιολογήσει επαρκώς τον κίνδυνο αφού η πραγματική αξία της εξασφάλισης είναι μικρότερη.

Αυτό μας οδηγεί στο ζήτημα της ρευστότητας. Όπως είπε ο Warren Buffet, αν και το είχε θέσει εντός διαφορετικού πλαισίου: «Η τιμή είναι αυτό που πληρώνεις. Η αξία είναι αυτό που παίρνεις». Η τιμή, λοιπόν, είναι αυτό που βάζεις στην τσέπη σου ή βγάζεις από την τσέπη σου. Η αξία είναι το ποσό που κάποιος νομίζει ότι θα λάβει από μία πώληση. Απλώς επειδή κάποιος νομίζει ότι το περιουσιακό του στοιχείο αξίζει πολλά χρήματα ή επειδή κόστισε του ίδιου πολλά χρήματα, δεν σημαίνει πως αυτό είναι το ποσό που θα λάβει η τράπεζα όταν επιχειρήσει να το διαθέσει στην ανοικτή αγορά. Τράπεζες και εκτιμητές θα πρέπει να λαμβάνουν υπόψη μόνο τι είναι εφικτό στην πραγματικότητα, παρά το τι ορίζει η θεωρία ή οι κανόνες στα χαρτιά. Μόνο αν περάσουν από τις «θεωρητικές αξίες» στις «λογικές τιμές» θα μπορέσουν οι τράπεζες να λάβουν τις κατάλληλες αποφάσεις σε σχέση με τις εξασφαλίσεις δανείων, με την υλοποίηση εφαρμόσιμων λύσεων αναδιάρθρωσης και ταυτόχρονα να επιτρέψουν στην αγορά και στους δικούς τους ισολογισμούς να καθαρίσουν.

Φωτογραφία: Ap Press

Επόμενο άρθρο

Μάθε πότε θα καταβληθούν οι συντάξεις Απριλίου και τα πασχαλινά επιδόματα

Θα είναι διαθέσιμα μέσω εμβασμάτων στους τραπεζικούς λογαριασμούς των δικαιούχων
06/04/2021 - 10:39

ΣχετικέςΕιδήσεις

Αισιοδοξία για την επόμενη μέρα της πανδημίας εκφράζει ο ΓΓ της ΣΕΚ

Η ανεργία είναι διαχειρίσιμη απαιτείται όμως προώθηση των αναγκαίων μεταρρυθμίσεων
08/04/2021 - 14:17

Μείωση 3,8 δις παρουσίασαν τα κόκκινα δάνεια στο τραπεζικό σύστημα

Ποιες κινήσεις έφεραν τη μείωση της τάξης του 43%
08/04/2021 - 11:28

Με έντυπα και όχι SMS οι μετακινήσεις τουριστών στην Κύπρο (ΒΙΝΤΕΟ)

Περιμένουν ημερομηνία άρσης του διατάγματος για Κύπριους οι ξενοδόχοι
06/04/2021 - 12:00

Κόκκινο εργοδοτών σε συλλογικές συμβάσεις και αυξήσεις μισθών (ΒΙΝΤΕΟ)

Όχι, δεν έχετε πληγεί όλοι οριζόντια από την πανδημία, λέει η ΣΕΚ
06/04/2021 - 09:59

Κινητοποιήσεις για τις συντάξεις: Ανακρίβειες και ψέματα απαντά το Υπουργείο

Στην πραγματικότητα θέλουν μείωση του ορίου αφυπηρέτησης, διαπιστώνει το Υπουργείο Εργασία
06/04/2021 - 09:24

Τα σχέδια στήριξης αυξάνουν το έλλειμμα και περιορίζουν τον ρυθμό ανάπτυξης

Άλλα 250 εκατομμύρια ευρώ για αντιμετώπιση της πανδημίας ρίχνει η Κυβέρνηση
05/04/2021 - 13:50

περισσότερες ειδήσεις

Κύπρος

Εκατοντάδες πολίτες ένωσαν τις φωνές τους και είπαν όχι στα ασφαλτικά (ΒΙΝΤΕΟ)

Οργανωμένοι γονείς και κάτοικοι αντιδρούν στο ενδεχόμενο μεταφοράς των εργοστασίων

«Η θυσία τους έγινε λάβαρο στα χέρια κάθε Κύπριου που παλεύει για την ειρήνη»

56 χρόνια συμπληρώνονται φέτος από τη δολοφονία των Καβάζογλου και Μισιαούλη

«Βροχή» θέσεων στο δημόσιο τομέα, οι 554 πρώτου διορισμού (ΒΙΝΤΕΟ)

Η κυβέρνηση στέλνει στη Βουλή προς έγκριση 1143 θέσεις στο σύνολο
Ελλάδα

Καραϊβάζ: Ανείπωτη θλίψη και αμέτρητα γιατί στο τελευταίο αντίο (ΦΩΤΟ)

Συγκλονίζει ο γιος του: «Θα συγχωρούσε και τους δολοφόνους του αν μπορούσε»

Βίντεο-ντοκουμέντο: Αυτοί είναι οι εκτελεστές του Καραϊβάζ

Βρίσκεται ήδη στα χέρια των αξιωματικών του Τμήματος Ανθρωποκτονιών
Διεθνή

Συντετριμμένος ο Πρίγκιπας Κάρολος: Οι τελευταίες συμβουλές του Φίλιππου (VID)

Πυρετώδεις οι προετοιμασίες για την κηδεία που θα τελεστεί σε κλειστό κύκλο

Τραγωδία στο Λος Άντζελες: Εντόπισε τα τρία εγγόνια της μαχαιρωμένα (ΒΙΝΤΕΟ)

Αποτρόπαιο έγκλημα με δράστη την μητέρα - Το μικρότερο παιδί ήταν ηλικίας μόλις 6 μηνών

Μπλίνκεν: «Θα υπάρξουν συνέπειες» σε περίπτωση ρωσικής «επίθεσης» στην Ουκρανία

Ο Αμερικανός ΥΠΕΞ υποστήριξε ότι ΗΠΑ και Ευρωπαίοι σύμμαχοι μοιράζονται την ίδια ανησυχία

tv news

Η Ηλιάνα είναι πλέον αποφασισμένη να εκδικηθεί τον Οδυσσέα...

«8 Λέξεις» Δείτε αυτή την εβδομάδα στα νέα συγκλονιστικά επεισόδια του 2ου κύκλου
Alpha TV Κύπρου

Δημήτρης και Παύλος αποκαλύπτουν στην Αθηνά την ταυτότητα της Αγγελικής...

Δείτε εδώ όλες οι εξελίξεις της δραματικής σειράς του Alpha Κύπρου «Αγγελική»
Alpha TV Κύπρου

δείτε σήμερα

Δευ, 12/04/2021 - 06:45ALPHA ΚΑΛΗΜΕΡΑ
Δευ, 12/04/2021 - 09:30THE CHASE
Δευ, 12/04/2021 - 10:15DEAL
Δευ, 12/04/2021 - 11:00ALPHA ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ
Δευ, 12/04/2021 - 13:50ΤΟ ΣΟΪ ΣΟΥ
Δευ, 12/04/2021 - 15:30ΜΕ ΑΓΑΠΗ ΧΡΙΣΤΙΑΝΑ
Δευ, 12/04/2021 - 17:30DEAL
Δευ, 12/04/2021 - 18:00ALPHA NEWS
Δευ, 12/04/2021 - 18:10DEAL
Δευ, 12/04/2021 - 18:20ΑΓΓΕΛΙΚΗ
Δευ, 12/04/2021 - 19:10THE CHASE
Δευ, 12/04/2021 - 20:20ALPHA NEWS
Δευ, 12/04/2021 - 21:20ΚΑΜΠΙΝΓΚ
Δευ, 12/04/2021 - 22:208 ΛΕΞΕΙΣ
Τρί, 13/04/2021 - 00:00ΜΕΣΑΝΥΧΤΑ
Τρί, 13/04/2021 - 01:30THE CHASE
Τρί, 13/04/2021 - 02:15ΑΓΓΕΛΙΚΗ
Τρί, 13/04/2021 - 03:008 ΛΕΞΕΙΣ
Τρί, 13/04/2021 - 03:45ΜΕ ΑΓΑΠΗ ΧΡΙΣΤΙΑΝΑ