Του Παύλου Λοΐζου
- CEO Ask Wire
Στο PropTech Connect, το μεγαλύτερο συνέδριο τεχνολογίας για τα ακίνητα που πραγματοποιήθηκε πρόσφατα στο Λονδίνο, η συζήτηση για την προσιτή και κοινωνική στέγη ανέδειξε ότι το στεγαστικό πρόβλημα της Κύπρου δεν έγκειται μόνο στην έλλειψη γης ή χρηματοδότησης. Είναι αποτέλεσμα του κόστους κατασκευής και του δανεισμού, των αργών αδειοδοτήσεων, της περιορισμένης ικανότητας υλοποίησης, της υποαξιοποίησης κτιρίων και της απουσίας μόνιμου συστήματος δημόσιας στέγασης.
Δημιουργία δημόσιου κτιριακού αποθέματος
ΣΧΕΤΙΚΑ ΑΡΘΡΑ
Στη χώρα μας ο δημόσιος διάλογος περιορίζεται συνήθως στον αριθμό των νέων κατοικιών που θα επιδοτήσει το κράτος. Η ανέγερση είναι αναγκαία, αλλά δεν χρειάζεται κάθε λύση νέο οικόπεδο και χρόνια αδειοδότησης. Κενές κατοικίες, ημιτελείς οικοδομές και αναξιοποίητα δημόσια κτίρια μπορούν, με ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση, να προσφέρουν στέγη ταχύτερα, μειώνοντας το λειτουργικό κόστος και αναζωογονώντας περιοχές με υποδομές. Το καίριο ερώτημα που τίθεται είναι «τι απομένει αφού πληρώσει το κράτος»; Όταν μια επιδοτούμενη κατοικία πωλείται, ωφελείται ένα νοικοκυριό, αλλά δεν δημιουργείται μόνιμο δημόσιο στεγαστικό απόθεμα. Η έλλειψη επανέρχεται. Το κράτος πρέπει να κατασκευάζει ή να αποκτά κατοικίες που παραμένουν σε δημόσια ιδιοκτησία, με προσιτά ενοίκια και να επανεπενδύει τα έσοδα στη συντήρηση και σε νέες κατοικίες.
Δίκαιη πρόσβαση – Μακροπρόθεσμος σχεδιασμός
Η πρόσβαση στη δημόσια στέγη πρέπει να συνδέεται με πραγματική και συνεχιζόμενη ανάγκη. Το εισόδημα και οι συνθήκες κάθε νοικοκυριού πρέπει να επανεξετάζονται περιοδικά. Όταν η ανάγκη παύει, η κατοικία, μετά από εύλογη μεταβατική περίοδο, πρέπει να διατίθεται σε άλλο δικαιούχο. Απαιτούνται ισχυρές δικλίδες προστασίας για ηλικιωμένους, άτομα με αναπηρία και άλλους ευάλωτους ενοίκους.
Το κράτος, σε αντίθεση με τον ιδιώτη επενδυτή, μπορεί να σχεδιάζει με ορίζοντα δεκαετιών και να αποδέχεται χαμηλότερη βραχυπρόθεσμη απόδοση. Περιορίζει έτσι τη στεγαστική ανασφάλεια, διατηρώντας έσοδα από ενοίκια και δημόσια περιουσία. Αυτό δεν δικαιολογεί κακή εκτέλεση. Χωρίς ταχύτερες αδειοδοτήσεις, αξιοποιήσιμη δημόσια γη, τυποποιημένες διαδικασίες προσφορών και αναθέσεων, ικανές ομάδες υλοποίησης και σαφή λογοδοσία, ακόμη και η επαρκής χρηματοδότηση δεν αρκεί.
Υποδομές, διαχείριση και ο ρόλος της τεχνολογίας
Η παράδοση των κατοικιών είναι μόνο η αρχή. Τα υλικά, η ενεργειακή απόδοση, η ψύξη και η συντήρηση καθορίζουν αν μια κατοικία θα παραμείνει πράγματι προσιτή. Κρίσιμος είναι και ο σχεδιασμός: αποθηκευτικοί και κοινόχρηστοι χώροι, προσβασιμότητα, προστασία από την υπερθέρμανση, συγκοινωνίες και εγγύτητα σε σχολεία και υπηρεσίες επηρεάζουν την καθημερινότητα όσο και τα τετραγωνικά μέτρα.
Η κατασκευή και η διαχείριση κατοικιών απαιτούν διαφορετικές ικανότητες. Οι δημόσιοι φορείς μπορεί να διαθέτουν γη και χρηματοδότηση, αλλά όχι την εμπειρία για παράδοση έργων και μακροχρόνια διαχείριση στεγαστικού αποθέματος. Η τεχνογνωσία πρέπει να αναπτυχθεί εσωτερικά ή να εξασφαλιστεί μέσω συνεργασιών με σαφείς αρμοδιότητες και μετρήσιμα αποτελέσματα. Η τεχνολογία μπορεί να βοηθήσει ως εργαλείο διαχείρισης, με ένα αξιόπιστο μητρώο που καταγράφει την κατάσταση κάθε ακινήτου, την κατανάλωση ενέργειας, τη συντήρηση, τα ενοίκια και την τήρηση των όρων παραχώρησης. Ένας ακόμη πίνακας στοιχείων, χωρίς σαφή ευθύνη και δράση, δεν θα αλλάξει τίποτα.
Λογοδοσία και βιώσιμο μέλλον
Η βασική αρχή πρέπει να είναι απλή: κάθε δημόσια επιδότηση να αυξάνει μετρήσιμα την προσφορά κατοικιών που παραμένουν προσιτές μακροπρόθεσμα. Οι Αρχές οφείλουν να δημοσιοποιήσουν τη διαθέσιμη κρατική γη, τα αναξιοποίητα κτίρια και τις αδιάθετες πολεοδομικές εισφορές, να καθορίσουν σχέδιο αξιοποίησης και να λογοδοτούν βάσει συγκεκριμένων προθεσμιών.
Η Κύπρος δεν χρειάζεται ακόμη ένα αποσπασματικό στεγαστικό σχέδιο. Χρειάζεται ένα μόνιμο σύστημα που θα αξιοποιεί ό,τι υπάρχει, θα οικοδομεί όπου είναι απαραίτητο, θα διατηρεί τη δημόσια περιουσία και θα τη διαχειρίζεται επαγγελματικά για τις επόμενες γενιές.
