ALPHA της Κυριακής

Το σχέδιο του ΚΟΑΓ, το αυξημένο ενδιαφέρον και οι… καθυστερήσεις

Το στεγαστικό αποτελεί από τις κυριότερες ανησυχίες των πολιτών, καθώς οι τιμές των ακινήτων, είτε αφορούν οικόπεδα, είτε κατοικία, γίνονται ολοένα και πιο απλησίαστες. Κατά καιρούς ωστόσο, προκηρύσσονται από το κράτος και διάφορους φορείς σχέδια, με σκοπό να διευκολύνουν την απόκτηση ενός σπιτιού ή έστω ενός χωραφιού.

Στο «παιχνίδι» μπαίνει και ο Κυπριακός Οργανισμός Αναπτύξεως Γης (ΚΟΑΓ), όπου επαναφέρει μετά από σχεδόν 15 χρόνια τον θεσμό της παραχώρησης προσιτών κρατικών οικοπέδων. Όπως έχει τονιστεί από την πρώτη στιγμή της εξαγγελίας του σχεδίου, η κίνηση αυτή σηματοδοτεί μια ιστορική στροφή για τον ΚΟΑΓ, ο οποίος για πρώτη φορά στην πορεία του προχωρά σε πώληση διαχωρισμένης γης, ξεφεύγοντας από το μέχρι σήμερα μοντέλο που περιοριζόταν αποκλειστικά στη διάθεση ετοιμοπαράδοτων κατοικιών και διαμερισμάτων.

Από €40.000 οι τιμές

Η στρατηγική του Οργανισμού εστιάζει στη συγκράτηση των τιμών σε επίπεδα που θα κυμαίνονται μεταξύ €40.000 και €50.000, ποσό που αντιστοιχεί περίπου στο ένα τρίτο (1/3) των τρεχουσών τιμών της ελεύθερης αγοράς στις αντίστοιχες περιοχές.

Η εξαιρετικά προσιτή αυτή τιμολόγηση καθίσταται εφικτή καθώς η γη ανήκει ήδη στο χαρτοφυλάκιο του ΚΟΑΓ από αγορές προηγούμενων ετών, ενώ ξεκαθαρίζεται ότι δεν πρόκειται για τουρκοκυπριακά τεμάχια.

135 οικόπεδα σε τέσσερις επαρχίες

Τα οικόπεδα, τα οποία θα έχουν μέσο εμβαδόν περίπου 520 τ.μ., βρίσκονται στα στάδια αδειοδότησης και διαχωρισμού. Η κατανομή τους ανά επαρχία έχει ως εξής:

• Λευκωσία (Κοκκινοτριμιθιά): 44 οικόπεδα (εκκρεμεί η έκδοση άδειας οικοδομής από τον οικείο ΕΟΑ).
• Λεμεσός (Ύψωνας): 36 οικόπεδα (εκκρεμεί η έκδοση άδειας οικοδομής από τον οικείο ΕΟΑ).
• Πάφος (Τίμη): 31 οικόπεδα (εκκρεμεί η έκδοση πολεοδομικής άδειας από τον οικείο ΕΟΑ).
• Λάρνακα (Δρομολαξιά): 26 οικόπεδα (εκκρεμεί η έκδοση πολεοδομικής άδειας από τον οικείο ΕΟΑ).

Σε επικοινωνία με τον Πρόεδρο του ΚΟΑΓ Θησέα Ιωάννου, θέσαμε το ερώτημα κατά πόσο είναι αρκετά τα 135, καθώς η εμπειρία με άλλα παρόμοια σχέδια έχει δείξει ότι το ενδιαφέρον συνήθως είναι αρκετά μεγάλο. Ο κ. Ιωάννου απάντησε πως «υπάρχει διαχρονικά σημαντική ζήτηση για την απόκτηση οικοπέδων, ιδιαίτερα όταν αυτά διατίθενται σε προσιτές τιμές. Αναμένουμε, συνεπώς, αυξημένο ενδιαφέρον από τους δικαιούχους για τα 135 οικόπεδα που θα διαθέσουμε στις επαρχίες Λευκωσίας (Κοκκινοτριμιθιά), Λεμεσού (Ύψωνας), Λάρνακας (Δρομολαξιά) και Πάφου (Τίμη)».

Παρόλα αυτά δεν φαίνεται στο παρόν στάδιο να υπάρχει το ενδεχόμενο για επέκταση του σχεδίου. «Το παρόν αναπτυξιακό πρόγραμμα του ΚΟΑΓ περιλαμβάνει συγκεκριμένο αριθμό οικοπέδων και οικιστικών μονάδων και η υλοποίησή του βρίσκεται ήδη σε προχωρημένο στάδιο. Ως εκ τούτου, δεν είναι εφικτή η άμεση επέκτασή του με σκοπό την προσφορά μεγαλύτερου αριθμού οικοπέδων» εξήγησε .

Οι δικαιούχοι και τα εισοδηματικά κριτήρια

Η διάθεση των οικοπέδων θα γίνει με αυστηρά κοινωνικοοικονομικά κριτήρια, στη βάση του υφιστάμενου πλαισίου που εφαρμόζει ο ΚΟΑΓ. Τα ετήσια εισοδηματικά όρια καθορίζονται ως εξής:

Κατηγορία Δικαιούχου	Μέγιστο Ετήσιο Εισόδημα
Μονήρη άτομα	Έως €30.000
Ζευγάρια (χωρίς παιδιά)	Έως €50.000
Οικογένειες με 1 παιδί	Έως €55.000
Οικογένειες με 2 παιδιά	Έως €60.000
Πολύτεκνοι (5 άτομα και άνω)	Έως €70.000

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι πέραν των εισοδηματικών κριτηρίων, οι αιτητές θα ελέγχονται ώστε να μην κατέχουν άλλη ιδιόκτητη ακίνητη περιουσία. Παράλληλα, η σειρά υποβολής της αίτησης θα προσμετράται στη διαδικασία αξιολόγησης, χωρίς ωστόσο να εξασφαλίζει αυτόματα προτεραιότητα εάν δεν πληρούνται οι βασικές προϋποθέσεις.

Παρόλα αυτά, για να κτίσει πχ ένα ζευγάρι χρειάζεται να εξασφαλίσει και κάποιο δάνειο. Στο πλαίσιο αυτών των σχεδίων, τίθεται το ερώτημα αν υπάρχει κάποια προσυνεννόηση ΚΟΑΓ με τις τράπεζες για διευκόλυνση. Η απάντηση του κ. Ιωάννου είναι ο ΚΟΑΓ δεν παρεμβαίνει στην πιστοδοτική πολιτική των τραπεζών ούτε υπάρχει κάποια ειδική συμφωνία στο πλαίσιο του συγκεκριμένου Σχεδίου.

«Η εξασφάλιση της αναγκαίας χρηματοδότησης αποτελεί θέμα που ρυθμίζεται από τη σχέση του κάθε δικαιούχου με το πιστωτικό ίδρυμα της επιλογής του. Ωστόσο, η διάθεση των οικοπέδων και κατοικιών σε τιμές χαμηλότερες από τις επικρατούσες στην αγορά μειώνει σημαντικά το ύψος της απαιτούμενης χρηματοδότησης. Αυτό αποτελεί από μόνο του μια ουσιαστική διευκόλυνση για τα νέα ζευγάρια και τις οικογένειες που επιθυμούν να αποκτήσουν ιδιόκτητη κατοικία.» σημειώνει.

«Φρένο» στην κερδοσκοπία

Προκειμένου να διασφαλιστεί ο κοινωνικός χαρακτήρας του μέτρου και να αποφευχθούν φαινόμενα κερδοσκοπίας στην αγορά ακινήτων, ο ΚΟΑΓ εισάγει αυστηρή ρήτρα μεταπώλησης. Οι αγοραστές θα δεσμεύονται με συγκεκριμένο χρονικό διάστημα κατά το οποίο θα απαγορεύεται η πώληση του οικοπέδου στην ελεύθερη αγορά.

Καθησυχάζοντας τις ανησυχίες περί κερδοσκοπίας ο κ. Ιωάννου εξήγησε ότι η φιλοσοφία κάθε στεγαστικού σχεδίου του ΚΟΑΓ είναι να στηρίξει νοικοκυριά που επιθυμούν να αποκτήσουν μόνιμη κατοικία και όχι να δημιουργήσει ευκαιρίες κερδοσκοπίας. «Ακριβώς γι’ αυτόν τον λόγο, ο περί Κυπριακού Οργανισμού Αναπτύξεως Γης Νόμος περιλαμβάνει συγκεκριμένες διατάξεις που αποτρέπουν την κερδοσκοπία και διασφαλίζουν ότι οι αναπτύξεις του ΚΟΑΓ εξυπηρετούν τον κοινωνικό τους σκοπό» τόνισε.

Συγκεκριμένα, για περίοδο πέντε ετών από τη μεταβίβαση του ακινήτου ισχύουν σημαντικοί περιορισμοί ως προς την πώληση, ανταλλαγή ή οποιαδήποτε άλλη διάθεσή του, καθώς και ως προς τη σύσταση υποθήκης ή άλλης επιβάρυνσης, με μοναδική εξαίρεση υποθήκη που εξασφαλίζει στεγαστικό δάνειο για το ίδιο το ακίνητο. Επιπλέον, οποιαδήποτε μεταβίβαση κατά την ίδια περίοδο προϋποθέτει την προηγούμενη γραπτή συγκατάθεση του ΚΟΑΓ. Οι περιορισμοί αυτοί καταχωρίζονται και στα βιβλία του Κτηματολογίου και δεσμεύουν κάθε μεταγενέστερη πράξη επί του ακινήτου.

«Με τον τρόπο αυτό διασφαλίζεται ότι οι αναπτύξεις του ΚΟΑΓ αξιοποιούνται για την κάλυψη πραγματικών στεγαστικών αναγκών και ότι το όφελος των στεγαστικών σχεδίων καταλήγει στους πολίτες για τους οποίους προορίζεται και όχι σε όσους επιδιώκουν βραχυπρόθεσμο οικονομικό όφελος».

Πολλά ή λίγα τα σχέδια;

Παράλληλα με τον ΚΟΑΓ, τρέχουν και διάφορα άλλα σχέδια του Υπουργείου Εσωτερικών, με αποτέλεσμα να δημιουργείται η εικόνα του έμμεσου ανταγωνισμού. Στην πραγματικότητα, φαίνεται ότι τα σχέδια αυτά λειτουργούν συμπληρωματικά.

«Αποτελούν μέρος ενός ευρύτερου πλέγματος μέτρων που συνθέτουν τη Νέα Στεγαστική Πολιτική του κράτους. Η στεγαστική πολιτική δεν μπορεί να βασίζεται σε μία μόνο λύση. Έχουν σχεδιαστεί διαφορετικά σχέδια και προγράμματα, τα οποία λειτουργούν συμπληρωματικά και καλύπτουν διαφορετικές ανάγκες και διαφορετικές κατηγορίες δικαιούχων» επισημαίνει  και προσθέτει «Άλλα σχέδια στηρίζουν την αγορά οικοπέδου ή κατοικίας, άλλα την παραγωγή νέων προσιτών κατοικιών από τον ιδιωτικό τομέα, άλλα την ανέγερση κατοικιών και διαμερισμάτων από τον ΚΟΑΓ, ενώ άλλα απευθύνονται στην προσιτή ενοικίαση ή στην αξιοποίηση υφιστάμενου κτηριακού αποθέματος. Όλα μαζί συνθέτουν ένα ενιαίο πλαίσιο στεγαστικής πολιτικής, με κοινό στόχο να αυξηθούν οι διαθέσιμες στεγαστικές επιλογές και να δοθούν ουσιαστικές λύσεις σε όσο το δυνατόν περισσότερους πολίτες».

Μέχρι πότε

Όσον αφορά τα χρονοδιαγράμματα, ο ρυθμός έκδοσης των αδειών από τους νεοσύστατους Επαρχιακούς Οργανισμούς Αυτοδιοίκησης (ΕΟΑ) θα κρίνει την έναρξη του σχεδίου.

Όπως αναφέραμε και πιο πάνω, στα προτεινόμενα ακίνητα εκκρεμούν πολεοδομικές ή οικοδομικές άδειες. Επομένως το ερώτημα είναι, αν είναι εφικτό να λυθεί αυτό το ζήτημα έτσι ώστε εντός του 2027 (αν όχι πιο νωρίς) να είμαστε έτοιμοι;

«Ο ΚΟΑΓ εργάζεται συστηματικά ώστε όλες οι απαιτούμενες διαδικασίες αδειοδότησης να ολοκληρωθούν το συντομότερο δυνατό. Βρισκόμαστε σε συνεχή συνεργασία με τις αρμόδιες αρχές για την προώθηση και για την ολοκλήρωση της εξέτασης όλων των σχετικών αιτήσεων το συντομότερο δυνατό. Στόχος μας είναι να τηρηθούν τα χρονοδιαγράμματα που έχουν τεθεί» απάντησε σχεδόν λακωνικά ο κ. Ιωάννου.

Ο επίσημος στόχος θέλει την ολοκλήρωση των διαδικασιών στα τέλη του 2026, ώστε η υποβολή των αιτήσεων να ξεκινήσει στις αρχές του 2027. Ωστόσο, εάν οι αδειοδοτήσεις τρέξουν με ταχύτερους ρυθμούς, δεν αποκλείεται οι πρώτες εγκρίσεις να δοθούν ακόμη και εντός του 2026.

Εκτός του πιο πάνω στόχου, για τον Θησέα Ιωάννου η ολοκλήρωση της δεύτερης θητείας σαν Πρόεδρος του ΚΟΑΓ, κρύβει έναν απολογισμό. Όπως διαπιστώνει ο ίδιος, «μέσα από τη συλλογική προσπάθεια του Διοικητικού Συμβουλίου, της Διεύθυνσης και του προσωπικού του Οργανισμού, ο ΚΟΑΓ έχει ενισχύσει ουσιαστικά τον ρόλο του και έχει εξελιχθεί σε βασικό πυλώνα υλοποίησης της στεγαστικής πολιτικής του κράτους, με έργα που βρίσκονται σε εξέλιξη σχεδόν σε όλες τις επαρχίες της Κύπρου».

Ευχαριστώντας όλους όσους συνέβαλαν σε αυτή την προσπάθεια ανέφερε ότι «ο ΚΟΑΓ θα συνεχίσει με την ίδια αποφασιστικότητα να προσφέρει ουσιαστικές λύσεις στο στεγαστικό ζήτημα, προς όφελος των πολιτών και της κοινωνίας.»