blog

Οι διαφορετικές προσεγγίσεις των δικαστηρίων για τις εκποιήσεις ακινήτων

Δικηγόρος-Νομικός Σύμβουλος

Η διαδικασία που προβλέπεται στον Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμο 9/1965 ακόμα και μετά τις τροποποιήσεις του το 2014 και το 2018 επιδέχεται συχνά διαφορετικών ερμηνειών και προσεγγίσεων. To γεγονός αυτό της διαφορετικής προσέγγισης και ερμηνείας του εν λόγω νόμου δημιουργεί μεν μακρές νομικές αναλύσεις παρά ταύτα δε ενδεχομένως να θίγει τα δικαιώματα των μερών σε ανεπανόρθωτο βαθμό.

Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού στην υπ’ αριθμό Αίτηση/Έφεση 306/2017 αποφάσισε ότι η ειδοποίηση τύπου «Ι» παρέχει στον ενυπόθηκο οφειλέτη δικαιώματα που μπορεί να βλάπτονται ή και να επηρεάζονται όταν η ειδοποίηση δεν συμμορφώνεται με τον προβλεπόμενο τύπο που θέτει ο  Νόμος και το άρθρο 44 Γ(1). Συνεχίζοντάς το Δικαστήριο αναφέρει:

Το παράπονο του Εφεσείοντα είναι ξεκάθαρο και συγκεκριμένο.  Ο Νομοθέτης με το άρθρο 44Γ(1) του κατοχυρώνει το δικαίωμα να καταβάλει το οφειλόμενο ενυπόθηκο χρέος μαζί με τους τόκους και όλα τα έξοδα για την είσπραξη του για να αποφύγει τις συνέπειες που περιγράφονται στο άρθρο 44Γ(2) και άλλες που στη συνέχεια μπορεί να ακολουθήσουν και να οδηγήσουν στην εκποίηση του ενυπόθηκου ακινήτου.  Με το περιεχόμενο που έχει η Ειδοποίηση, με τις ξεχωριστές υποθήκες να αντιμετωπίζονται ως μια οφειλή ο Εφεσείοντας έχει στερηθεί της δυνατότητας για την οποιαδήποτε υποθήκη να πληρώσει το ενυπόθηκο χρέος, τόκους και έξοδα έτσι ώστε το ακίνητο του να απαλλαγεί της υποθήκης.  Έτσι εάν είχε τη δυνατότητα να εξοφλήσει μια ή δύο ή τρεις υποθήκες στην Ειδοποίηση δεν καταγράφεται ότι θα μπορούσε να το πράξει. Η κατάληξη του Δικαστηρίου είναι ότι η Ειδοποίηση κατά τον Τύπο «Ι» που επιδόθηκε στον Εφεσείοντα την 2.10.2017 ως εκ του περιεχομένου της δεν συμμορφωνόταν με τις πρόνοιες του Νόμου και παρέβλεπε τα έννομα συμφέροντα του Εφεσείοντα.

Έκρινε λοιπόν το Δικαστήριο ότι το γεγονός ότι δεν αποσαφηνίστηκε το ακριβές ποσό που όφειλε να καταβάλει ο ενυπόθηκος οφειλέτης στον ενυπόθηκο δανειστή είχε ως αποτέλεσμα να παραβλάπτονται τα έννομα δικαιώματα του καθώς δεν του επέτρεπε να εξοφλήσει ξεχωριστά τις υποθήκες ώστε να σταματήσει τον πλειστηριασμό.

Αντιθέτως το Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας στην πολύ πρόσφατη υπ’ αριθμό Αίτηση/ Έφεση  46/2019 προσεγγίζοντάς παρεμφερή ζητήματα με τα πιο πάνω ανέφερε μεταξύ άλλων ότι η μη συμμόρφωση με τον απαραίτητο τύπο της Ειδοποίησης «ΙΑ» του εδαφίου 3 του άρθρου 44Γ του Νόμου 9/1965 δεν επιφέρει ακυρότητα της διαδικασίας καθότι δεν επηρεάζεται η ουσία και κατ’ επέκταση τα δικαιώματα των αιτητών. Η μη συμμόρφωση έγκειται  στο γεγονός ότι δεν καθορίζονταν επ’ ακριβώς τα καταβληθέντα έξοδα και ο τόκος επί της Ειδοποίησης «ΙΑ».  Περεταίρω δε, σημείωσε ότι με την επίδοση της Ειδοποίησης «ΙΑ» δεν επιδιώκεται η υποβολή απαίτησης στους αιτητές να αποπληρώσουν το ενυπόθηκο χρέος κάτι το οποίο συμβαίνει με την επίδοση της ειδοποίησης τύπου «Ι» εξ’ ου και η μη παραβίαση των δικαιωμάτων των αιτητών.

Η διάσταση στις θέσεις των πρωτόδικων Δικαστηρίων αναφορικά με την ερμηνεία του Νόμου 9/1965 και του τι συνιστά παράβαση ουσιώδους τύπου προκάλεσε διχογνωμία στον νομικό κόσμο καθότι κατά πολλούς ο νόμος για τις εκποιήσεις, ελλείψει ρητής νομοθετικής πρόνοιας, θα  πρέπει πάντα να ερμηνεύεται με βάση τις αρχές του δικαίου της επιείκειας και δη του equity of redemption (δικαιώματος εξαγοράς σε ελεύθερη μετάφραση). Συνεπώς σε κάθε στάδιο της διαδικασίας ο ενυπόθηκος οφειλέτης θα πρέπει να έχει την δυνατότητα να εξοφλήσει πάραυτα το χρέος προς τον δανειστή και να λάβει πίσω την περιουσία του και για αυτό τον σκοπό θα πρέπει ο τύπος της Ειδοποίησης που αποστέλλεται να συμμορφώνεται πλήρως με της πρόνοιες του νόμου για να δύναται ο οφειλέτης να γνωρίζει ανά πάσα στιγμή τι ποσό οφείλει να καταβάλει για να σταματήσει την εκποίηση της περιουσίας του, ειδικότερα δε όταν πρόκειται για πρώτη και κύρια κατοικία.

Όντας ο Νόμος 9/1965 για τις εκποιήσεις περιοριστικός έναντι στα ατομικά δικαιωμάτα των επηρεαζόμενων προσώπων, θέση μου αλλά και άλλων έγκριτών νομικών είναι ότι σε περίπτωση αμφιβολίας ή και διχογνωμίας αναφορικά με την ερμηνεία ενός νομοθετήματος που περιορίζει τα δικαιώματα των επηρεαζόμενων προσώπων τότε η αμφιβολία θα πρέπει να είναι πάντοτε υπέρ του επηρεαζόμενου πολίτη και υπέρ της διατήρησης του δικαιώματος που προστατεύει τον επηρεαζόμενο πολίτη.

Πολύ σχετική είναι η απόφαση του Δικαστή Καλλή αναφορικά με την αίτηση του Π.Κ 2004 1 Α.Α.Δ 315 η οποία αναφέρει τα ακόλουθα:

Υπενθυμίζεται ότι εφόσον πρόκειται για ερμηνεία νομοθετήματος που σχετίζεται με ανθρώπινο δικαίωμα ακόμη και σε περίπτωση αμφιβολίας αυτή θα έπρεπε να επιλυθεί υπέρ του δικαιώματος του πολίτη (Βλ. Fina v. Republic, 4 R.S.C.C. 26, Marangos and Others v. Municipality Famagusta (1970) 3 C.L.R. 7 και Chilimintris v. Municipality Famagusta (1969) 3 C.L.R. 159)

Σίγουρα η έλλειψη δεσμευτικής νομολογίας αφήνει τον νομικό κόσμο αλλά και τα Δικαστήρια να εκφράσουν την γνώμη τους ελεύθερα και χωρίς δεσμευτικές αγκυλώσεις, ενδεχομένως όμως την διχογνωμία του νομικού κόσμου επί του επίδικου να την πληρώνουν και μάλιστα ιδιαίτερα ακριβά οι ενυπόθηκοι οφειλέτες.

περισσότερες ειδήσεις

Κύπρος

Υπ. Υγείας: Οι πλείστοι φορείς του ιού είναι νεαροί και ασυμπτωματικοί

Αρχίζουν από σήμερα άλλες 10,000 διαγνωστικές εξετάσεις σε όλες τις πόλεις

Επηρεάζεται η ατμόσφαιρα της Κύπρου από τις εκρήξεις στη Βηρυτό; (ΒΙΝΤΕΟ)

Τι έδειξαν οι μετρήσεις της ποιότητας του αέρα και τι απαντά ειδικός

Ορκίστηκαν πίστη στο Σύνταγμα οι 25 νέοι πυροσβέστες (ΒΙΝΤΕΟ)

Πραγματοποιήθηκε το πρωί η τελετή ορκομωσίας στην Αστυνομική Ακαδημία
Ελλάδα

Με βροχές και καταιγίδες πλησιάζει την Ελλάδα η κακοκαιρία "Θάλεια"

Ποια είναι τα τελευταία προγνωστικά δεδομένα του Εθνικού Αστεροσκοπείου Αθηνών

Τραγωδία στην Ελλάδα: Δέκα νεκροί από τροχαίο στην Εγνατία οδό

Δύο σοβαρά τραυματισμένοι νοσηλεύονται στο νοσοκομείο Αλεξανδρούπολης 

Εκατόν είκοσι ένα νέα κρούσματα κορωνοϊού στην Ελλάδα μέσα σε ένα 24ωρο

Πέντε ασθενείς της πανδημίας εντοπίστηκαν στις πύλες εισόδου της χώρας
Διεθνή

Τι είναι το νιτρικό αμμώνιο που προκάλεσε την πολύνεκρη τραγωδία στο Λίβανο

2.750 τόνοι ήταν ξεχασμένοι σε αποθήκη στο λιμάνι της Βηρυτού

Τινάχθηκαν στον αέρα 2.750 τόνοι νιτρικού αμμωνίου

"Δεν θα αναπαυθούμε προτού βρούμε τον υπεύθυνο" λέει ο Πρωθυπουργός Λιβάνου

Covid-19: Πέραν των 700 χιλιάδων θανάτων "μετρά" ο πλανήτης

Το τελευταίο 24ωρο καταγράφηκαν 254,988 νέα περιστατικά

tv news

«Μεσημέρι στον Alpha» Infotainment εκπομπή με την Κατερίνα Αγαπητού καθημερινά

Γιατί η ενημέρωση στον ALPHA δεν σταματάει ποτέ!
Alpha TV Κύπρου

Ο Γιώργος Τσούλης κάνει τη μαγειρική, διασκέδαση καθημερινά στον Alpha Κύπρου!

Έρχεται να αποδείξει ότι όλοι μπορούν να τα καταφέρουν στην...κουζίνα!
Alpha TV Κύπρου

δείτε σήμερα

Τετ, 05/08/2020 - 12:15DEAL
Τετ, 05/08/2020 - 13:00ΜΕΣΗΜΕΡΙ ΣΤΟΝ ALPHA
Τετ, 05/08/2020 - 15:00ΠΑΜΕ ΠΑΚΕΤΟ
Τετ, 05/08/2020 - 16:30ΜΗ ΜΑΣΑΣ
Τετ, 05/08/2020 - 18:00ALPHA NEWS
Τετ, 05/08/2020 - 18:10Η ΦΑΜΙΛΙΑ
Τετ, 05/08/2020 - 18:45ΤΟ ΣΟΪ ΣΟΥ
Τετ, 05/08/2020 - 20:20ALPHA NEWS
Τετ, 05/08/2020 - 22:00ΤΟ ΣΟΪ ΣΟΥ
Τετ, 05/08/2020 - 22:45Η ΦΑΜΙΛΙΑ
Τετ, 05/08/2020 - 23:30ΣΠΙΤΙ ΕΙΝΑΙ
Πέμ, 06/08/2020 - 01:00ΥΠΕΡΟΧΑ ΠΛΑΣΜΑΤΑ
Πέμ, 06/08/2020 - 02:30WORLD PARTY
Πέμ, 06/08/2020 - 03:30ΜΕΣΑΝΥΧΤΑ
Πέμ, 06/08/2020 - 04:30ΜΕΣΗΜΕΡΙ ΣΤΟΝ ALPHA