Build-to-Rent: Τα νέα κίνητρα σε Κύπρο και Ελλάδα για περισσότερες κατοικίες

Για χρόνια, η στεγαστική πολιτική σε Κύπρο και Ελλάδα κινούνταν κυρίως γύρω από την ιδιοκτησία: επιδοτήσεις για αγορά πρώτης κατοικίας, ευνοϊκά δάνεια, φορολογικές ελαφρύνσεις για όσους αγοράζουν. Τα τελευταία χρόνια, ωστόσο, η στεγαστική πολιτική αρχίζει να αποκτά μια νέα διάσταση. Κύπρος και Ελλάδα αναζητούν τρόπους να αυξήσουν την προσφορά κατοικίας, όχι μόνο μέσω της αξιοποίησης υφιστάμενων ακινήτων, αλλά και με κίνητρα για νέες αναπτύξεις που προορίζονται εξαρχής για μακροχρόνια ενοικίαση.

Δεν πρόκειται για μια απλή τεχνική αλλαγή. Η ενοικίαση αρχίζει να αντιμετωπίζεται ως ισότιμο κομμάτι της στεγαστικής πολιτικής και όχι ως προσωρινή λύση.

Στις 13 Σεπτεμβρίου, ο Πρόεδρος Νίκος Χριστοδουλίδης ανακοίνωσε δύο νέα στεγαστικά σχέδια για νέους και οικογένειες, μεταξύ των οποίων η διάθεση 570 κρατικών οικοπέδων σε όλες τις επαρχίες. Όπως ανέφερε, από την ανάληψη της διακυβέρνησης έχουν υλοποιηθεί πάνω από δέκα στεγαστικά προγράμματα με συνολική επένδυση άνω των 300 εκατομμυρίων ευρώ, ενώ περισσότερες από 5.500 νέες κατοικίες έχουν προστεθεί στην αγορά. Ο ίδιος συνόψισε την κατεύθυνση σε τρεις άξονες: περισσότερες κατοικίες, ταχύτερες αδειοδοτήσεις και αξιοποίηση της κρατικής γης.

Στον πυρήνα αυτής της στρατηγικής βρίσκονται δύο σχέδια κινήτρων του Υπουργείου Εσωτερικών: τα Πολεοδομικά Κίνητρα και το σχέδιο Build to Rent. Μέσω αυτών, οι αναπτυξιακές εταιρείες λαμβάνουν πρόσθετο συντελεστή δόμησης έως και 45%, με την υποχρέωση να διαθέσουν μέρος ή το σύνολο των επιπλέον μονάδων σε προσιτή τιμή πώλησης ή ενοικίου.

Τον Μάρτιο, ο Υπουργός Εσωτερικών Κωνσταντίνος Ιωάννου ανέφερε ότι οι αιτήσεις για τα κίνητρα αντιστοιχούν στη σταδιακή κατασκευή πέραν των 2.500 κατοικιών μέσα στην επόμενη διετία, από τις οποίες περίπου 400 θα διατεθούν στην αγορά προσιτής κατοικίας. Ο Υπουργός περιέγραψε το Build to Rent ως ένα από τα δύο βασικά σχέδια που προσέλκυσαν έντονο ενδιαφέρον από τον κατασκευαστικό κλάδο. Μετά την αξιολόγησή του, το σχέδιο αναθεωρήθηκε ώστε να γίνει πιο ελκυστικό.

Παράλληλα, το κράτος προωθεί και δικά του έργα ενοικίασης: περίπου 500 κατοικίες προσιτού ενοικίου σε κρατική γη, που θα κατασκευάσουν ιδιώτες και θα διαχειρίζεται ο Κυπριακός Οργανισμός Ανάπτυξης Γης, με ορίζοντα ολοκλήρωσης το 2029.

Ελλάδα: Φορολογικά κίνητρα για κατοικίες μόνο για ενοίκιο

Η Ελλάδα κινείται προς την ίδια κατεύθυνση, με διαφορετικά εργαλεία. Στις 24 Οκτωβρίου παρουσιάστηκε ένα πακέτο 11 στεγαστικών μέτρων, στο οποίο ξεχωρίζουν δύο που αφορούν άμεσα την ενοικίαση.

Το πρώτο είναι το πρόγραμμα «Κατασκευάζω-Νοικιάζω», το ελληνικό Build to Rent. Το πλαίσιό του θεσμοθετήθηκε το καλοκαίρι και προβλέπει απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια εταιρειών που χτίζουν νέες κατοικίες ή μετατρέπουν κτίρια άλλης χρήσης σε κατοικίες, με την προϋπόθεση ότι θα μισθώνονται μακροχρόνια, για τουλάχιστον δέκα χρόνια, σε προκαθορισμένο ενοίκιο.

Το δεύτερο αφορά τα κλειστά σπίτια. Οι ιδιοκτήτες κατοικιών που έμεναν κενές για τρία χρόνια και επιστρέφουν στη μακροχρόνια μίσθωση, με συμβόλαιο τουλάχιστον τριών ετών, απαλλάσσονται από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια των πρώτων 36 μηνών. Το μέτρο ισχύει ήδη, ενώ η παράτασή του έως το τέλος του 2027 περιλαμβάνεται σε νομοσχέδιο που αναμένεται να ψηφιστεί τον Νοέμβριο.

Το ελληνικό παράδειγμα δείχνει ότι η οργανωμένη ενοικιαζόμενη κατοικία δεν αντιμετωπίζεται πια ως συμπλήρωμα, αλλά ως αυτοτελής πυλώνας της στεγαστικής πολιτικής.

Γιατί αυτά τα κίνητρα έχουν σημασία;

Μια πολυκατοικία που χτίζεται για να πουληθεί αποπληρώνεται με την παράδοση των διαμερισμάτων. Μια πολυκατοικία που χτίζεται για να ενοικιάζεται αποπληρώνεται σταδιακά, μέσα από τα ενοίκια πολλών ετών. Αυτό σημαίνει ότι χρειάζεται κεφάλαια με μακρύ ορίζοντα και ένα σταθερό, προβλέψιμο πλαίσιο.

Εκεί ακριβώς παρεμβαίνουν τα κίνητρα. Ένας πρόσθετος συντελεστής δόμησης στην Κύπρο ή μια φορολογική απαλλαγή στην Ελλάδα αλλάζουν τους υπολογισμούς αρκετά ώστε να γίνει βιώσιμη μια επένδυση που αλλιώς θα κατέληγε σε διαμερίσματα προς πώληση. Έτσι προσελκύονται θεσμικοί επενδυτές, επαγγελματίες κατασκευαστές και εταιρείες διαχείρισης, που έχουν συμφέρον να μείνουν στο κτίριο για χρόνια.

Σε αρκετές ευρωπαϊκές αγορές, το Build-to-Rent έχει ήδη αποκτήσει σημαντική παρουσία, προσελκύοντας επενδυτές που αναζητούν μακροχρόνιες τοποθετήσεις σε οργανωμένα χαρτοφυλάκια ενοικιαζόμενων κατοικιών. Σύμφωνα με την Cushman & Wakefield, ο τομέας της ιδιωτικής ενοικίασης και του Build to Rent αναμένεται να είναι το πιο αποδοτικό τμήμα της αγοράς κατοικίας το 2026.

Τα κίνητρα από μόνα τους, βέβαια, δεν αρκούν. Το κόστος γης και κατασκευής, η χρηματοδότηση και η ταχύτητα των αδειοδοτήσεων θα κρίνουν πόσες από αυτές τις κατοικίες θα φτάσουν τελικά στην αγορά.

Τι αλλάζει για όσους νοικιάζουν

Για τον ενοικιαστή, η διαφορά είναι εμφανής. Κατοικίες που σχεδιάζονται εξαρχής για ενοικίαση έχουν συνήθως σύγχρονη ενεργειακή απόδοση, κοινόχρηστους χώρους και επαγγελματική διαχείριση, με ξεκάθαρους όρους και άμεση ανταπόκριση σε βλάβες. Και επειδή ο ιδιοκτήτης είναι ένας οργανισμός που σχεδιάζει μακροπρόθεσμα, ο ενοικιαστής μπορεί να υπολογίζει σε μεγαλύτερη σταθερότητα.

Αυτό αλλάζει και τον τρόπο που βλέπουμε την ενοικίαση. Από επιλογή ανάγκης, γίνεται μια συνειδητή απόφαση για όσους θέλουν ευελιξία, ποιότητα και ένα σπίτι χωρίς τις υποχρεώσεις της ιδιοκτησίας.

Κύπρος και Ελλάδα ακολουθούν διαφορετικούς δρόμους, αλλά καταλήγουν στο ίδιο συμπέρασμα: η στεγαστική κρίση δεν λύνεται μόνο με επιδοτήσεις αγοράς. Χρειάζεται νέα προσφορά, και ένα σημαντικό μέρος της πρέπει να είναι κατοικίες σχεδιασμένες για να ενοικιάζονται μακροχρόνια.

Το πόσο γρήγορα θα φανούν τα αποτελέσματα θα εξαρτηθεί από την υλοποίηση. Η κατεύθυνση όμως είναι πλέον σαφής. Η ενοικίαση περνά από το περιθώριο στο κέντρο της στεγαστικής πολιτικής.