Του Χρίστου Α. Καρά, Δικηγόρος, Πρόεδρος Δικηγορικού Συλλόγου Αμμοχώστου
Η συζήτηση για την αγορά ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο από υπηκόους τρίτων χωρών είναι όχι μόνο θεμιτή αλλά και αναγκαία.
Η Κύπρος είναι ένα μικρό κράτος, με περιορισμένη διαθέσιμη γη, αυξανόμενες στεγαστικές ανάγκες και μια αγορά ακινήτων που τα τελευταία χρόνια έχει προσελκύσει σημαντικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό. Κατά τους πρώτους επτά μήνες του 2026, οι ξένοι αγοραστές αντιστοιχούσαν στο 41,3% των συμβολαίων πώλησης ακινήτων στην Κύπρο, ποσοστό αυξημένο από το 39,2% της αντίστοιχης περιόδου του 2025. Πρακτικά, περισσότερες από δύο στις πέντε συναλλαγές ακινήτων αφορούν πλέον ξένους αγοραστές.
ΣΧΕΤΙΚΑ ΑΡΘΡΑ
Είναι ένας αριθμός που δεν μπορούμε να αγνοήσουμε. Δεν είναι όμως και ένας αριθμός που πρέπει να μας οδηγήσει σε εύκολα συμπεράσματα. Το πραγματικό ερώτημα δεν είναι αν πρέπει να υπάρχει έλεγχος. Πρέπει να υπάρχει. Και μάλιστα ουσιαστικός. Το ερώτημα είναι αν χρειαζόμαστε καλύτερο έλεγχο ή απλώς περισσότερες απαγορεύσεις.
Ένα πλαίσιο που χρειάζεται εκσυγχρονισμό Η Κύπρος δεν λειτουργεί σήμερα χωρίς περιορισμούς. Ήδη οι υπήκοοι τρίτων χωρών που επιθυμούν να αποκτήσουν ακίνητη ιδιοκτησία χρειάζονται σχετική άδεια. Το υφιστάμενο πλαίσιο θέτει συγκεκριμένους περιορισμούς ως προς την έκταση και τον αριθμό των ακινήτων που μπορούν να αποκτηθούν. Το γεγονός όμως ότι υπάρχει νομοθεσία δεν σημαίνει ότι η νομοθεσία λειτουργεί πλέον αποτελεσματικά.
Οι οικονομικές και εταιρικές δομές έχουν αλλάξει δραματικά. Η αγορά ακινήτων έχει διεθνοποιηθεί. Η χρήση εταιρειών και άλλων νομικών προσώπων καθιστά πολύ πιο σύνθετο το ερώτημα ποιος είναι πραγματικά ο αγοραστής. Γι’ αυτό και ο εκσυγχρονισμός του πλαισίου είναι αναγκαίος. Το κράτος πρέπει να γνωρίζει όχι απλώς ποια εταιρεία εμφανίζεται στο συμβόλαιο, αλλά ποιος είναι ο πραγματικός δικαιούχος πίσω από αυτήν. Πρέπει επίσης να μπορεί να ελέγχει αποτελεσματικά περιπτώσεις συγκέντρωσης μεγάλων εκτάσεων γης και να προστατεύει γεωργική και δασική γη, καθώς και περιοχές που έχουν ιδιαίτερη εθνική ή στρατηγική σημασία. Εδώ δεν χωρούν εκπτώσεις.
Η ξένη επένδυση, όμως, δεν είναι ο εχθρός. Υπάρχει και η άλλη πλευρά της συζήτησης.
Για δεκαετίες προσπαθούμε να καταστήσουμε την Κύπρο ένα σοβαρό περιφερειακό επιχειρηματικό και επενδυτικό κέντρο. Επενδύσαμε στη γεωγραφική μας θέση, στην ιδιότητά μας ως κράτος μέλος της Ευρωπαϊκής Ένωσης, στο νομικό μας σύστημα, στις επαγγελματικές υπηρεσίες και στο ανθρώπινο δυναμικό μας. Και πετύχαμε πολλά. Δεν μπορούμε τώρα να αντιμετωπίζουμε συλλήβδην την ξένη επένδυση ως απειλή. Γιατί η ξένη επένδυση στην ακίνητη ιδιοκτησία δεν σημαίνει μόνο αγορά πολυτελών διαμερισμάτων. Μπορεί να σημαίνει ένα νέο ξενοδοχείο. Ένα επιχειρηματικό κέντρο. Γραφεία διεθνούς εταιρείας. Μια μεγάλη τουριστική ανάπτυξη. Πανεπιστημιακές εγκαταστάσεις. Ένα τεχνολογικό πάρκο. Μια παραγωγική επένδυση εκατομμυρίων που δημιουργεί θέσεις εργασίας και φορολογικά έσοδα. Και εδώ ακριβώς βρίσκεται, κατά την άποψή μου, η αδυναμία των οριζόντιων περιορισμών. Δεν είναι όλες οι αγορές ακινήτων ίδιες.
Άλλο η κατοικία, άλλο η παραγωγική επένδυση Δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται με τον ίδιο τρόπο ένας υπήκοος τρίτης χώρας που αγοράζει σειρά διαμερισμάτων σε μια περιοχή όπου υπάρχει ήδη έντονη στεγαστική πίεση και ένας επενδυτής που αποκτά ακίνητη περιουσία για να δημιουργήσει ξενοδοχείο ή άλλη επιχειρηματική υποδομή. Δεν είναι το ίδιο η αγορά ενός διαμερίσματος και η συγκέντρωση εκατοντάδων στρεμμάτων γεωργικής γης. Ούτε είναι το ίδιο η αγορά ενός ακινήτου σε μια μεγάλη οργανωμένη ανάπτυξη και η απόκτηση γης σε περιοχή ιδιαίτερης στρατηγικής σημασίας. Μια σύγχρονη νομοθεσία πρέπει να μπορεί να κάνει αυτές τις διακρίσεις. Και δεν χρειάζεται να ανακαλύψουμε τον τροχό.
Τι κάνουν άλλες μικρές ευρωπαϊκές χώρες; Η Μάλτα αποτελεί ίσως το πιο ενδιαφέρον παράδειγμα για την Κύπρο. Πρόκειται επίσης για ένα μικρό νησιωτικό κράτος της Ευρωπαϊκής Ένωσης, με περιορισμένη γη και οικονομία που επιδιώκει την προσέλκυση ξένων επενδύσεων. Εκεί, η απόκτηση ακίνητης περιουσίας από συγκεκριμένες κατηγορίες μη κατοίκων υπόκειται σε άδεια και κατά κανόνα, επιτρέπεται η απόκτηση ενός ακινήτου. Η Μάλτα όμως έκανε και κάτι άλλο.
Δημιούργησε τις Special Designated Areas, συγκεκριμένες αναπτύξεις στις οποίες οι συνήθεις περιορισμοί ως προς τον αριθμό των ακινήτων δεν εφαρμόζονται με τον ίδιο τρόπο. Με απλά λόγια, η πολιτεία λέει εκεί όπου πρέπει να προστατεύσω, ελέγχω εκεί όπου θέλω οργανωμένα να προσελκύσω επενδύσεις, δημιουργώ το κατάλληλο πλαίσιο. Είναι μια φιλοσοφία που αξίζει τουλάχιστον να μελετήσουμε.
Η Εσθονία ακολουθεί διαφορετική προσέγγιση. Οι ειδικοί περιορισμοί για υπηκόους τρίτων χωρών επικεντρώνονται ιδιαίτερα στη γεωργική και δασική γη, όπου προβλέπονται συγκεκριμένες προϋποθέσεις και διαδικασία αδειοδότησης.
Διαφορετικά κράτη, διαφορετικές ανάγκες, διαφορετικά μοντέλα. Το συμπέρασμα όμως είναι κοινό η σοβαρή ρύθμιση δεν σημαίνει κατ’ ανάγκη οριζόντια απαγόρευση. Σημαίνει ότι το κράτος γνωρίζει τι θέλει να προστατεύσει και πού θέλει να επιτρέψει την ανάπτυξη.
Και ο Κύπριος που δεν μπορεί να αγοράσει σπίτι;Υπάρχει όμως ένα επιχείρημα που δεν δικαιούμαστε να προσπεράσουμε. Όταν περισσότερο από το 40% των συμβολαίων αφορά ξένους αγοραστές και ταυτόχρονα ένας νέος άνθρωπος ή ένα νέο ζευγάρι δυσκολεύεται όλο και περισσότερο να αποκτήσει πρώτη κατοικία, η πολιτεία οφείλει να προβληματιστεί. Δεν μπορεί η απάντηση να είναι ότι «η αγορά λειτουργεί». Για πολλούς νέους Κυπρίους δεν λειτουργεί. Θα ήταν όμως εξίσου λανθασμένο να δημιουργήσουμε την εντύπωση ότι για το στεγαστικό πρόβλημα ευθύνονται αποκλειστικά οι ξένοι. Η αυξημένη εξωτερική ζήτηση ασφαλώς επηρεάζει την αγορά, ιδιαίτερα σε συγκεκριμένες περιοχές. Δεν είναι όμως η μοναδική αιτία. Το στεγαστικό συνδέεται με την ανεπαρκή προσφορά κατοικιών, το κόστος κατασκευής και χρηματοδότησης, τις διαδικασίες αδειοδότησης, τη διαθεσιμότητα γης και την απουσία για χρόνια μιας ολοκληρωμένης στεγαστικής πολιτικής.
Και εδώ πρέπει να είμαστε ξεκάθαροι αν θέλουμε πιο προσιτή κατοικία, πρέπει να δημιουργήσουμε περισσότερη προσιτή κατοικία. Με ταχύτερες διαδικασίες αδειοδότησης. Με πολεοδομικά κίνητρα που συνοδεύονται από πραγματικό κοινωνικό αντάλλαγμα. Με αξιοποίηση κρατικής γης. Με κίνητρα για κατασκευή κατοικιών που απευθύνονται στη μεσαία τάξη και στα νέα ζευγάρια. Οι περιορισμοί στη ζήτηση μπορούν να αποτελούν μέρος μιας πολιτικής. Δεν μπορούν να είναι ολόκληρη η πολιτική.
Αντί λοιπόν να επιλέξουμε μεταξύ δύο άκρων μιας σχεδόν ανεξέλεγκτης αγοράς ή μιας οικονομίας που φοβάται το ξένο κεφάλαιο μπορούμε να δημιουργήσουμε ένα σύγχρονο κυπριακό μοντέλο. Με αυστηρό έλεγχο του πραγματικού δικαιούχου κάθε εταιρείας που προτίθεται να αποκτήσει ακίνητη περιουσία. Με περιορισμούς στη συγκέντρωση πολλαπλών οικιστικών μονάδων, ιδιαίτερα σε περιοχές με έντονη στεγαστική πίεση. Με ειδική προστασία γεωργικής και δασικής γης και αυξημένο έλεγχο σε περιοχές εθνικής ή στρατηγικής σημασίας. Αλλά ταυτόχρονα με διαφορετική αντιμετώπιση των πραγματικών παραγωγικών και εμπορικών επενδύσεων.
Θα άξιζε ακόμη να εξεταστεί, προσαρμοσμένο ασφαλώς στα κυπριακά δεδομένα, ένα μοντέλο καθορισμένων επενδυτικών ή αναπτυξιακών ζωνών κατά το παράδειγμα της Μάλτας, όπου οι κανόνες θα είναι εκ των προτέρων σαφείς και η ξένη επένδυση θα μπορεί να κατευθύνεται εκεί όπου η ίδια η Δημοκρατία θεωρεί ότι εξυπηρετεί την οικονομική της στρατηγική.
Γιατί το σημαντικότερο για έναν σοβαρό επενδυτή δεν είναι να μην υπάρχουν κανόνες. Είναι να γνωρίζει ποιοι είναι οι κανόνες και ότι αύριο θα εξακολουθούν να είναι προβλέψιμοι. Αυτό λέγεται ασφάλεια δικαίου.
Η συζήτηση επομένως δεν πρέπει να γίνει με όρους «Κύπριοι εναντίον ξένων». Ούτε «ανάπτυξη εναντίον κοινωνίας». Η Κύπρος πρέπει να πετύχει ταυτόχρονα τρεις στόχους να προστατεύσει τη γη και τα στρατηγικά συμφέροντα της Δημοκρατίας, να προστατεύσει τη δυνατότητα των νέων ανθρώπων να αποκτούν κατοικία και να παραμείνει μια ανοικτή, σοβαρή και ανταγωνιστική ευρωπαϊκή οικονομία που προσελκύει πραγματικές επενδύσεις. Δεν είναι αντικρουόμενοι στόχοι. Χρειάζονται όμως στοχευμένη νομοθεσία, αποτελεσματικό έλεγχο και κυρίως στρατηγική.
Ναι λοιπόν να κλείσουμε τα παράθυρα που επιτρέπουν την καταστρατήγηση της νομοθεσίας. Ναι στον πραγματικό έλεγχο του ποιος αγοράζει κυπριακή γη. Ναι στην προστασία της κατοικίας και των στρατηγικών συμφερόντων της χώρας. Αλλά ας μην κλείσουμε μαζί και την πόρτα σε εκείνους που θέλουν πραγματικά να επενδύσουν, να δημιουργήσουν και να παράγουν στην Κύπρο. Γιατί στο τέλος το πραγματικό ερώτημα δεν είναι μόνο ποιος αγοράζει γη στην Κύπρο. Είναι ποια Κύπρο θέλουμε να οικοδομήσουμε πάνω σε αυτή τη γη.
